Vruchtgebruik, erfpacht en recht van opstal: enkele juridische begrippen toegelicht voor fiscalisten

Vruchtgebruik, erfpacht en recht van opstal worden nog steeds gebruikt in fiscale constructies. Het zijn stuk voor stuk juridische figuren met een lange traditie. In dit artikel bekijken we de burgerrechtelijke aspecten van deze figuren. Deze mogen immers ook niet uit het oog verloren worden bij het opzetten van aan fiscale constructie.

Vruchtgebruik

Wat?

Vruchtgebruik is het recht om zoals een eigenaar genot te hebben van een goed waarvan een ander eigenaar is, met de expliciete verplichting het goed in stand te houden. De regels zijn vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek.

Het vruchtgebruik is een persoonsgebonden en tijdelijk recht, dat verbonden is met een bepaalde persoon, de vruchtgebruiker. Bij het overlijden van de vruchtgebruiker dooft het vruchtgebruik uit.

Rechten en plichten van de partijen

De vruchtgebruiker mag in de eerste plaats het goed gebruiken als een goede huisvader. Daarnaast mag hij de ‘vruchten’ innen: hij kan bijvoorbeeld het goed verhuren en de huurgelden opstrijken.

De vruchtgebruiker is verplicht het goed in stand te houden en moet eventueel (kleine) herstellingen doen. Na het einde van de vruchtgebruikperiode, moet hij het goed teruggeven.

De andere partij is de blote eigenaar, die ook wel eens ‘naakte eigenaar’ wordt genoemd.  Hij behoudt ook een deel van de eigendom, nl. de blote eigendom. Die kan hij vervreemden, zonder toestemming van de vruchtgebruiker. De verkoop van de blote eigendom heeft geen impact op de rechten van de vruchtgebruiker die dezelfde blijven. De koper wordt de nieuwe blote eigenaar en moet de rechten van de vruchtgebruiker respecteren.

De blote eigenaar mag de vruchtgebruiker niet belemmeren in zijn genot van het goed. Eventuele grote herstellingen komen ten laste van de blote eigenaar.

Erfpacht

Wat?

Het erfpachtrecht is een zakelijk recht waarbij een persoon (de erfpachter) het recht krijgt om het volle genot te hebben van een onroerend goed dat toebehoort aan een ander (de erfverpachter). De erfpachter betaalt hiervoor een jaarlijkse vergoeding of canon aan de erfverpachter.

Het gaat om een tijdelijk recht dat wordt verleend voor een minimumperiode van 27 jaar en een maximumperiode van 99 jaar. Aangezien het recht zolang kan lopen, eindigt het ook niet bij de dood van één van de partijen.

Het erfpacht wordt in België geregeld door een specifieke wek, nl. de Erfpachtwet die dateert uit 1824 (en is dus niet opgenomen in het Burgerlijk Wetboek). De meeste regels hebben een suppletief karakter. Dat wil zeggen dat de partijen heel vrij zijn in het bepalen van de modaliteiten en voorwaarden van een erfpachtcontract. Enkel de essentiële kenmerken moeten worden gerespecteerd: het is een zakelijk recht, dat slaat op een onroerend goed, er wordt een vergoeding voor betaald (in geld, of natura) en geldt voor minimaal 27 en maximaal 99 jaar. Zo wordt een erfpachtrecht dat voor minder dan 27 jaar wordt aangegaan, automatisch omgezet in een gewone verhuur.

Rechten en plichten van de partijen

De erfpachter heeft het volle genot van het onroerend goed. Hij heeft (bijna) alle rechten van de eigenaar: hij mag het goed verhuren (al kan dat contractueel uitgesloten worden), hij mag beplantingen aanbrengen of een gebouw op de grond zetten, hij heeft recht op de ‘vruchten’ die het goed voortbrengt (bv. het huurgeld bij het in huur geven). De erfpachter mag in principe zelfs het echtpachtrecht op zich aan een ander overdragen. In dat geval blijft hij wel zelf gehouden om de vergoeding te betalen aan de oorspronkelijke erfverpachter.

De erfpachter moet de afgesproken vergoeding betalen. Daarnaast moet hij het onroerend goed onderhouden en mag hij niets ondernemen wat de waarde van de grond zou verminderen.

De erfverpachter blijft juridisch eigenaar van het onroerend goed, maar staat het genot ervan af. Hij kan het onroerend goed wel vervreemden, maar zonder afbreuk te doen aan het recht van de erfpachter op het genot van de zaak. De koper zal het erfpachtrecht dus moeten respecteren.

 

Recht van opstal

Wat?

Het recht van opstal is het recht om gebouwen, werken of beplantingen aan te brengen op een grond die aan een ander toebehoort. Daarmee wijkt het recht uitdrukkelijk af van het beruchte recht van natrekking. Het civielrechtelijke recht van natrekking houdt namelijk in dat een gebouw dat aangebracht wordt op de grond van een ander automatisch ook eigendom wordt van de grondbezitter en niet van de oprichter van het gebouw. Bij het recht van opstal is dat niet het geval: het gebouw is eigendom van de oprichter en niet van de grondeigenaar.

De wettelijke bepalingen die het recht van opstal regelen, dateren net als de regels betreffende het erfpacht uit 1824  en werden niet opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, maar in een aparte wet, de Opstalwet. Ook de bepalingen van de Opstalwet zijn trouwens voornamelijk suppletief, zodat de partijen vrij zijn in het opstellen van hun contract.

Een opstalrecht kan maximaal voor 50 jaar worden afgesloten. Er geldt geen minimumtermijn.

Rechten en plichten van de partijen

De opstalhouder heeft het recht om gebouwen te plaatsen op de grond die hij in opstal heeft en is de volle eigenaar van deze gebouwen. Dit houdt bijvoorbeeld ook in dat hij, zonder dat hij de toestemming van de grondeigenaar nodig heeft, de gebouwen opnieuw kan verwijderen.
Als de opstalhouder en opstalgever een vergoeding hebben bedongen, moet de opstalhouder die tijdig betalen. Een opstalrecht kan echter ook om niet afgesloten worden (dat wil zeggen zonder dat er een vergoeding verschuldigd is).

De opstalgever blijft eigenaar van de grond. Maar hij wordt in zijn rechten natuurlijk beperkt omdat hij de rechten van de opstalhouder moet respecteren. Hij kan de grond vervreemden of er een hypotheek op vestigen, zolang dat verenigbaar is met het opstalrecht. De ‘vruchten’ van de grond zijn voor de opstalgever.

erfpacht 

 U leest nog veel meer over vruchtgebruik, erfpacht en recht van opstal en hoe u ze kan gebruiken voor fiscale planning in het boek “Erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik. Hoe maakt u optimaal gebruik van deze constructies?” van Kizzy Wandelaer. Naast de bespreking civielrechtelijke aspecten, schenkt de auteur daarin ook ruime aandacht aan de boekhoudrechtelijke en fiscale aspecten van deze rechtsfiguren.

Gepubliceerd op 20-09-2016

  444