Verkoop van een ‘gesplitst’ aangekocht onroerend goed – herbelegging

Er was de afgelopen maanden veel te doen rond de ‘gesplitste aankoop’. Een onroerend goed is eigendom van de ouders voor het vruchtgebruik, en van de kinderen voor de blote eigendom. Kan dit onroerend goed nog worden verkocht? Zo ja, door wie? Wie int dan de verkoopprijs? En wat met een eventuele herbelegging?


 

De ‘gesplitste aankoop’

Een vaak gebruikte techniek in successieplanning is de zgn. ‘gesplitste aankoop’: de kinderen kopen de blote eigendom van het onroerend goed, en de ouders kopen het vruchtgebruik. Bij het overlijden van de ouders worden de kinderen van rechtswege, d.w.z. automatisch, volle eigenaars.

Deze aanwas van het vruchtgebruik geeft geen aanleiding tot belastingheffing, noch in de personenbelasting, noch in de registratierechten. In de mate dat aan een aantal voorwaarden is voldaan (zie recente beslissing van 18 juli 2013) zijn evenmin successierechten verschuldigd.

Verkoop van het onroerend goed

De vraag is de volgende: kan dit onroerend goed verkocht worden? Zo ja, door wie? En wie int dan de verkoopprijs? En wat met een eventuele herbelegging?

Vruchtgebruik is het recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder verplichting om de zaak zelf in stand te houden (art. 578 BW). Het vruchtgebruik omvat dus twee elementen: enerzijds het recht om van de zaak te genieten en deze te gebruiken zoals een eigenaar dit kan, anderzijds de verplichting om de zaak in stand te houden, teneinde deze op het einde van het vruchtgebruik te kunnen teruggeven aan de blote eigenaar.

Aldus is het de vruchtgebruiker niet toegelaten om het onroerend goed waarop het vruchtgebruik rust, te vervreemden. Als de vruchtgebruiker zou verkocht hebben, hoe zou hij dan immers nog kunnen voldoen aan zijn teruggaveplicht?

De blote eigenaar kan evenmin het onroerend goed verkopen : hij kan geen handelingen stellen die aan de rechten van de vruchtgebruiker afbreuk zouden doen (art. 599, lid 1 BW). Zo mag hij bv. aan het goed geen wijzigingen aanbrengen of de bestemming ervan wijzigen zonder akkoord van de vruchtgebruiker.

Daarentegen kan de vruchtgebruiker wel zijn vruchtgebruik verkopen, en de blote eigenaar kan zijn blote eigendom verkopen.

Verkoop van het vruchtgebruik

De ouders-vruchtgebruikers kunnen het vruchtgebruik verkopen (art. 595, lid 1 BW). Zij ontvangen de prijs voor dit vruchtgebruik.

Deze overdracht van het recht van vruchtgebruik neemt niet weg dat het vruchtgebruik blijvend wordt gekoppeld aan de persoon van de initiële vruchtgebruiker.
Dit heeft zo zijn gevolgen op het vlak van de aansprakelijkheid. De overdracht van het recht van vruchtgebruik, zonder instemming van de blote eigenaar, zal de initiële vruchtgebruiker niet bevrijden van de verplichtingen die te zijnen laste uit het vruchtgebruik voortvloeien (bv. plicht om de zaak in stand te houden). Hij zal dus verantwoordelijk zijn voor het beheer gevoerd door de ‘onder-vruchtgebruiker’.

De overdracht van het recht van vruchtgebruik aan een derde kan evenmin afbreuk doen aan het tijdelijk karakter van het recht van vruchtgebruik, dat eindigt met de dood van de persoon op wiens hoofd het is gevestigd (art. 617 BW).
Anders gesteld, de rechten die de derde verkrijger (de koper van het vruchtgebruik) verkrijgt, zijn gekoppeld aan het leven van diegene op wiens hoofd het vruchtgebruik werd gevestigd. Bij overlijden van de initiële vruchtgebruiker vóór overlijden van de verkrijger van het vruchtgebruik, zal het recht van de verkrijger derhalve tot een einde komen.

Verkoop van de blote eigendom

 

De kinderen-blote eigenaars kunnen de blote eigendom verkopen. Zij ontvangen de prijs voor de blote eigendom.
Wanneer de kinderen-blote eigenaars het onroerend goed voor de blote eigendom verkopen, behoudt de vruchtgebruiker zijn recht van vruchtgebruik (art. 621 BW).

Verkoop van het vruchtgebruik én de blote eigendom samen

Principe

Wanneer een met een recht van vruchtgebruik bezwaard onroerend goed verkocht wordt, en blote eigenaar én vruchtgebruiker in de akte samen als verkopers optreden, wordt de volle eigendom van het onroerend goed overgedragen.

Indien beide verkopers op voorhand niets overeengekomen zijn, wordt de prijs verplicht verdeeld: ieder van beide verkopers ontvangt in dit geval de tegenwaarde in geld van wat hij verkoopt, nl. een percentage van de verkoopprijs, dat met de waarde van het door hem verkochte recht (vruchtgebruik of blote eigendom) overeenstemt.

Het vruchtgebruik komt derhalve tot een einde (Cassatie 16 juni 1989)! Het vruchtgebruik blijft niet bij wijze van zaakvervanging verder op de prijs bestaan.

Keuze

Indien de ouders en de kinderen wensen dat het vruchtgebruik op de verkoopprijs wordt overgedragen, dan moeten zij daartoe een uitdrukkelijke overeenkomst afsluiten.

Aldus kunnen zij op voorhand overeenkomen dat de globale verkoopprijs zal worden herbelegd, voor het kapitaal op naam van de blote eigenaar en voor de volledige opbrengst op naam van de vruchtgebruiker voor de duur van zijn leven. In dat geval kan het vruchtgebruik verder uitgeoefend worden op de prijs (Cassatie 11 januari 2007). Een mogelijkheid is bv. dat een obligatieportefeuille wordt samengesteld, waarbij de interesten aan de vruchtgebruiker toekomen. Het verdient aanbeveling om bijzondere aandacht te schenken aan de opening en het beheer (lees: de handtekeningsbevoegdheden) van een bankrekening ‘vruchtgebruik-blote eigendom’.

Deze afwijkende regeling vereist evenwel het akkoord van beide verkopers, zodat zij na de verkoop niet meer eenzijdig gevorderd kan worden.

Waardebepaling van het vruchtgebruik

Inzake de waardebepaling van het vruchtgebruik bij verkoop van een onroerend goed in volle eigendom bestaat geen eenvormigheid, noch in de rechtspraak, noch in de notariële praktijk. Dit betekent dat de vruchtgebruiker een verschillende som kan krijgen, naargelang de instrumenterende notaris. Een billijke methode van waardering van het vruchtgebruik is ongetwijfeld deze bepaald in artikel 21, VI W. Succ. Deze methode bestaat erin dat de waarde van een vruchtgebruik, vastgesteld wordt door de jaarlijkse opbrengst van de goederen, berekend tegen 4 % van de waarde van de volle eigendom te vermenigvuldigen met een coëfficiënt vastgesteld in functie van de leeftijd van de vruchtgebruiker.

Implicaties van de gemaakte keuze op het vlak van de successierechten

De uiteenlopende fiscale incidenties van de door de partijen gemaakte keuze kunnen het best geïllustreerd worden aan de hand van een concreet voorbeeld.

Stel dat vruchtgebruiker en blote eigenaar samen een onroerend goed verkopen voor een prijs van 450.000 EUR. De vruchtgebruiker is op het ogenblik van de verkoop 69 jaar.

a) Indien de partijen niets overeengekomen zijn, moet de verkoopprijs verplicht verdeeld worden tussen vruchtgebruiker en blote eigenaar. Uitgaande van de berekeningsmethode van artikel 21, VI W. Succ. geeft dit een prijs voor het vruchtgebruik van (450.000 EUR x 4 % x 8 =) 144.000 EUR.

Bij overlijden van de voormalige vruchtgebruiker, zal de verkoopprijs voor het vruchtgebruik, of een deel daarvan, afhangen van zijn nalatenschap. En zullen daarop successierechten verschuldigd zijn.

b) Indien beide verkopers op voorhand overeenkwamen om de globale verkoopprijs te herbeleggen, voor het kapitaal op naam van de blote eigenaar en voor de volledige opbrengst op naam van de vruchtgebruiker, moeten uitsluitend de door de overleden vruchtgebruiker genoten interesten en/of dividenden opgegeven worden in de aangifte van nalatenschap.

Stel dat het kapitaal van 450.000 EUR belegd werd aan een interest van 3 %, dan zal de rekening van de vruchtgebruiker jaarlijks gespijsd worden met deze opbrengst (te weten 13.500 EUR/jaar).

Bij overlijden van de vruchtgebruiker, zullen slechts successierechten verschuldigd zijn op de op zijn rekening gecrediteerde en nog aanwezige interesten.

Wanneer partijen ter zake een keuze maken, moet met deze elementen in ieder geval rekening gehouden worden, zeker wanneer de vruchtgebruiker al op jaren is of een wankele gezondheid heeft.

Besluit

De vruchtgebruiker kan zijn vruchtgebruik op het onroerend goed verkopen en de blote eigenaar kan zijn blote eigendom verkopen.
Wanneer vruchtgebruiker en blote eigenaar samen verkopen, wordt de de volle eigendom van het onroerend goed overgedragen.
Indien beide verkopers op voorhand niets overeengekomen zijn, wordt de prijs verplicht verdeeld: in dit geval komt het vruchtgebruik tot een einde.
Partijen kunnen evenwel op voorhand overeenkomen dat de globale verkoopprijs zal herbelegd worden, bv. in een obligatieportefeuille: in dat geval kan het vruchtgebruik uitgeoefend worden op de prijs.

Gepubliceerd op 17-09-2013

  638