Geef me de vijf … het kadastraal inkomen in vijf kernwoorden

Het kadastraal inkomen is een cruciaal begrip in de fiscale behandeling van onroerende goederen. Het speelt een rol bij de bepaling van de onroerende inkomsten en de onroerende voorheffing, maar bijvoorbeeld ook bij de toepassing van het verlaagd verkooprecht (5 % registratierechten) bij de verkoop van een onroerend goed. Aan de hand van vijf kernwoorden lichten we een en ander toe over dit (fiscaal) begrip: huurwaarde, perequatie, verhuur, gerevaloriseerd KI en onroerende voorheffing. 

Begrip: het kadastraal inkomen en hoe het wordt bepaald

Het Kadastraal Inkomen of KI vertegenwoordigt de gemiddelde (fictieve) huurwaarde van een onroerend goed. Met andere woorden het verwijst naar de huurprijs die de belastingplichtige zou kunnen krijgen als hij het zou verhuren. Het goed hoeft dus niet werkelijk verhuurd te zijn.
Het KI wordt forfaitair door het kadaster bepaald en in principe schriftelijk aan de belastingplichtige bekend gemaakt. Wie het niet eens is met het KI dat aan zijn onroerend goed werd toegekend, kan daar binnen de twee maanden bezwaar tegen aantekenen.

Ook ongebouwde onroerende goederen (gronden en terreinen)  en materieel en outillage krijgen een eigen KI toegewezen.

Dit betekent ook dat als het onroerend goed wordt verbouwd, vernieuwd, uitgebreid, nieuw wordt opgericht, …  dat aan de fiscus moet worden gemeld. Door deze werken zal immers de huurwaarde (en dus het KI) van het onroerend goed wijzigen.

Terwijl de huurprijzen jaarlijks evolueren (lees: stijgen), blijft het KI (de fictieve huurwaarde) stabiel. Daarom is een KI in principe slechts tien jaar geldig. De eerste KI’s werden vastgesteld in de jaren zeventig en hadden na tien jaar (vanaf 1 januari 1985) eigenlijk moeten worden herzien. Deze geplande herziening, de algemene perequatie, is er nooit gekomen. Steeds opnieuw werd de algemene perequatie uitgesteld, waardoor het KI van heel wat gebouwen wel erg fictief is geworden en helemaal niet meer overeenstemt met de huurwaarde. Om hieraan tegemoet te komen wordt het KI sinds aj. 1992 jaarlijks geïndexeerd.

Belang: het onroerende voorheffing en onroerend inkomen

Het KI speelt een rol bij het bepalen van het onroerend inkomen van de belastingplichtige. Met name bij de verhuur van een onroerend goed aan een natuurlijke persoon die het goed als woning gebruikt. Het onroerend inkomen dat de woning dan oplevert aan de verhuurder is gelijk aan het geïndexeerd KI verhoogd met 40 %.

Opmerkelijk is dat het KI ook onrechtstreeks een invloed kan hebben op het beroepsinkomen:  met name als bedrijfsleiders een pand verhuren aan hun eigen vennootschap. Het is immers niet de bedoeling dat ze de bezoldigingen die ze uit hun vennootschap halen ‘vermommen’ als huur. Als ze een overdreven huurprijs vragen wordt dat teveel toch als beroepsinkomen belast en niet als huurinkomen. De drempel wordt berekend door het gerevaloriseerd KI te vermenigvuldigen met 5/3.

Daarnaast is het KI een belangrijke factor bij de berekening van de onroerende voorheffing. In Vlaanderen is de OV immers gelijk aan 2,5 % van het KI. Dat lijkt niet zoveel, maar helaas is het aandeel van het gewest in de OV slechts beperkt. Zowel de provincie als de gemeente heffen nog opcentiemen op de gewestelijke OV. Deze opcentiemen maken het leeuwendeel uit van de verschuldigde voorheffing.

Voorbeeld

Dirk en Sandra wonen in Mechelen. Hun woning heeft een kadastraal inkomen van 1.200 EUR. Ze zijn de volgende onroerende voorheffing verschuldigd zijn:

  • Vlaamse OV =  2,5 % van het KI (1.200 EUR) = 30,00 EUR
  • Gemeentelijke opcentiemen OV: 30,00 × 1.550 % = 315,50 EUR
  • Provinciale opcentiemen OV: 30,00 × 290 % = 87,00 EUR
  • Totaal: 432,50 EUR

Nota bene: niet alleen in de inkomstenbelasting

Niet alleen in de personenbelasting is het KI van belang. Ook in de registratierechten. Wie een onroerend goed koopt met een KI van minder dan 745 EUR, betaalt slechts 5 % verkooprecht in Vlaanderen (tgo. het normale tarief van 10 %). Dit wordt ook wel eens het klein beschrijf genoemd.

Jper2015 

Meer lezen over het KI, onroerende voorheffing, onroerende inkomsten en nog veel, veel meer? Het handboek personenbelasting van Luc Maes en Nicole Plets (editors) geeft een overzicht van de volledige Belgische personenbelasting, waarbij de onderwerpen worden behandeld door een team vakspecialisten. Meer info vindt u hier. 

Gepubliceerd op 12-01-2016

  342