Dolce far niente in uw Italiaanse zomerhuis: ook fiscaal zorgenvrij?

Wat is er mooier dan een tweede huisje onder een zuiders zonnetje en genieten van zalig niets doen? Velen dromen ervan. Maar als u deze droom wil realiseren, moet u zich eerst goed informeren. Anders zouden er wel eens donkere fiscale wolken uw pret kunnen bederven. Wij geven u graag enkele tips over hoe u moet te werk gaan als u een tweede verblijf in het buitenland wil kopen en op welke valkuilen u moet letten. In deze bijdrage ligt de focus op Italië. De regels hieronder gelden voor wie privé een tweede verblijf koopt in Italië. Als u zich permanent in Italië wil vestigen, kunnen er andere regels gelden. We gaan evenmin in op het commercieel exploiteren van vastgoed in Italië via een vennootschap.

Aankoop van de vakantiewoning

Bij de aankoop van onroerend goed is er, net als in België overigens, een registratierecht of btw verschuldigd.

Enkel de verkoop van een nieuw gebouw door een projectontwikkelaar is aan btw (imposta sul valore aggiunto of IVA) onderworpen. Een gebouw is nieuw naar Italiaans fiscaal recht tot vijf jaar na de beëindiging van de bouwwerken. (Merk op dat dit anders is volgens de Belgische btw-wetgeving:  een gebouw is hier ‘nieuw’ tot en met 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikname). Ook de verkoop van een gerenoveerd gebouw (weer door een bouwpromotor) kan onder de IVA vallen. De volgende tarieven kunnen van toepassing zijn:

  • 4 %: aankoop van een eerste hoofdwoonplaats (dus niet van toepassing voor een vakantiewoning);
  • 10 %: bescheiden woningen (vergelijk met ons klein beschrijf) en sommige gerenoveerde woningen;
  • 22 %: luxewoningen.

Indien de verkoop aan btw is onderworpen, bedragen de registratierechten een vast bedrag van 200 EUR. De hypotheekrechten en de kadastrale belasting bedragen dan elk 200 EUR.

In alle andere gevallen zijn er registratierechten verschuldigd (imposta di registro). Gelet op de recente wetswijzigingen op het vlak van indirecte belastingen, bedraagt het tarief sinds 1 januari 2014 9%. Daarbovenop komen de imposte ipotecarie (hypotheekrechten verschuldigd bij opname in openbare registers) en de imposta catatstale (kadastrale belasting), elk voor een vast bedrag van 50 EUR (dus 100 EUR in totaal).

Dit zou kunnen leiden tot de conclusie dat de aankoop van een Italiaans onroerend goed u fiscaal ongeveer evenveel kost als de aankoop van een Belgisch onroerend goed (10 % registratierechten in Vlaanderen). Er is echter goed nieuws: In Italië wordt de (lagere) kadastrale waarde als heffingsgrondslag gehanteerd en niet de markwaarde van het goed. Deze gunstige regel geldt voor de verkoop tussen een particuliere koper en een privéverkoper (mag eventueel een ondernemer zijn zolang de koop niet onder de IVA valt) van een gebouw bestemd voor bewoning, als de werkelijke prijs  in de notariële akte werd vermeld. Het is wel aangewezen in de notariële akte uitdrukkelijk de toepassing van de kadastrale waarde als grondslag te vermelden.

Het bezitten van een vakantiewoning in Italië

Sinds 2012 is er geen personenbelasting (imposta sul reditto delle persone fisiche) meer verschuldigd op het louter bezit van een Italiaans verblijf, dat niet wordt verhuurd. Deze goederen worden wel onderworpen aan een lokale onroerendgoedbelasting, de imposta municipale unica.

Het basistarief voor tweede verblijven bedraagt 0,76 %, maar de gemeenten kunnen kortingen toestaan. De belastbare grondslag wordt forfaitair bepaald op 160 maal de kadastrale huurwaarde.

Voorbeeld

U heeft een vakantiewoning gekocht waarvan de kadastrale huurwaarde door de Italiaanse belastingadministratie op 2.000 EUR werd bepaald. De gemeente waar het goed ligt, geeft geen korting. U betaalt jaarlijk: 0,76 % × 2.000 × 160 = 2.432 EUR.

Het verhuren van een vakantiewoning in Italië

Als u de vakantiewoning verhuurt, haalt u er huurinkomsten uit. Die worden uiteraard belast. De belastbare basis voor verhuurde onroerende goederen is gelijk aan (1) de kadastrale waarde, die door de administratie wordt bepaald op basis van een analyse van gelijkaardige eigendommen OF (2) 95 % van de werkelijk ontvangen huuropbrengsten (de andere 5 % is een kostenforfait voor onderhoud van de woning). Het hoogste bedrag van (1) of (2) wordt als uitgangspunt genomen. Het onroerend inkomen wordt bijgeteld bij de eventuele andere Italiaanse inkomsten en aan het progressieve tarief in de inkomstenbelasting onderworpen. Dat kost u tussen 23 % (inkomsten tot 15.000 EUR) en 43 % (inkomsten boven 75.000 EUR).

Daar bovenop komen er mogelijk nog regionale en lokale belastingen. 

Bovendien zijn er ook bij het sluiten van een huurovereenkomst indirecte belastingen verschuldigd: registratierechten of btw. Als u het goed privé verhuurt, zijn dat in principe de registratierechten (imposta di registro), die 2 % bedragen van de jaarlijkse huur (met een minimum van 67,00 EUR).

Verkoop van de vakantiewoning

Als u de woning binnen de vijf jaar na de aankoop weer verkoopt en er een meerwaarde op realiseert, dan zal u er in Italië belasting op moeten betalen. De meerwaarde wordt immers als een divers inkomen beschouwd (reditti diversi).

Successierechten

Naar Belgisch recht worden alle goederen van rijksinwoners aan de Belgische successierechten onderworpen, waar die goederen zich ook bevinden. Het kan evenwel zijn dat ook Italië zichzelf bevoegd acht om successierechten te heffen, omdat het onroerend goed in Italië gelegen is. België en Italië hebben onderling geen verdrag afgesloten om dit probleem weg te werken.

Er is echter geen reden tot paniek: het intern Belgisch fiscaal recht heeft wel een oplossing klaar. De werkelijk in Italië betaalde successierechten over het in Italië gelegen onroerend goed, mogen worden afgetrokken van de in België verschuldigde successierechten. Bovendien zijn er zeer ruime vrijstellingen in het Italiaanse successierecht voorzien.

Natuurlijk mag u niet alleen kijken naar de Italiaanse successierechten, maar moet u ook rekening houden met de Vlaamse, Waalse of Brusselse...

Andere regels…

Verlies ook de andere lokale wetgeving niet uit het oog, o.a. welke bouwvergunningen heeft u nodig, welke formaliteiten moet u vervullen,…

Ten slotte nog dit

U moet met heel wat bijkomende belastingen en juridische formaliteiten rekening houden als u een tweede verblijf wil kopen in het buitenland. De bovenstaande tekst geeft een algemene uitleg, die u kan helpen om uw Italiaanse droom te verwezenlijken. Voor u overgaat tot concrete investeringen, raden wij u wel aan om uw plannen in detail te bespreken met specialisten in binnen- én buitenland. Zo zorgt u ervoor dat uw zuiders avontuur niet met een koude douche afloopt.

Buitenlandse vakantiewoningen en fiscus Eerder gebeten door een ander land: wil u een vakantiewoning onder de Spaanse zon of een onroerend goed in Frankrijk kopen ?  U vindt alle informatie hierover in het boekje “Buitenlandse vakantiewoningen en fiscus”. In de nieuwe editie die in juni verschijnt worden ook nieuwe populaire bestemmingen als Oostenrijk, Duitsland, Ierland en Finland opgenomen. 

 Second Home
De Belgische beurs voor het tweede verblijf

De volgende editie van Second Home International zal plaatsvinden van 21 tot 23 februari in Flanders Expo Gent. Op vrijdag bent u welkom tussen 14:00 en 20:00, zaterdag en zondag tussen 11:00 en 18:00.
Op zaterdag 22/2 van 13u.15 tot 13u.45 en zondag 23/2 van 13u.15 tot 13u.45 komt Wim Vermeulen – auteur van het boek Buitenlandse vakantiewoningen en fiscus – spreken over “Ook de Belgische/Vlaamse/Brusselse/Waalse fiscus kijkt mee!”

Gepubliceerd op 14-02-2014

  543