Vente d’actions d’une société immobilière : pas de simulation

La vente d’actions d’une société qui a pour seuls actifs des biens immobi­liers constitue depuis toujours une question délicate. La question fiscale la plus évidente est de savoir si cette transaction ne pourrait pas être consi­dérée comme une simulation dans le cadre des droits d’enregistrement. Il ressort d’une jurisprudence récente que le fisc pose à présent aussi des questions concernant la qualification de la transaction dans le cadre des contributions directes et de la TVA. Pour l’heure, les juges fiscaux ne semblent pas disposés à entendre les arguments du fisc en la matière.

De quelles transactions s’agit-il ?

Dans la pratique immobilière, il est très courant qu’un ou plusieurs investisseurs consti­tuent une société distincte pour réaliser un projet immobilier spécifique. Une fois le projet achevé, ce n’est pas le bien immobilier qui est vendu, mais les actions de la société de projet.

Cette façon de procéder présente différents avantages. Travailler avec une société de pro­jet permet d’isoler le risque inhérent au projet immobilier des autres activités des inves­tisseurs. Les investisseurs peuvent également décider, pour chaque projet, qui investit et à quelle hauteur. Cette façon de procéder présente cependant aussi des avantages fiscaux et il semblerait que le fisc ne voie pas cela d’un bon oeil.

Lignes d’attaque du fisc

Le fisc peut envisager différentes lignes d’attaque à l’égard de la vente d’actions d’une société immobilière. A chaque fois, il doit prouver qu’il y a simulation et/ou abus fiscal.

Sa première ligne d’attaque – et aussi la plus évidente – est de réclamer les droits d’enre­gistrement sur la vente des actions. S’il ressortait des faits qu’en réalité, la transaction n’est pas une cession d’actions, mais une cession de bien immobilier, le droit de vente proportionnel pourrait être réclamé.

La deuxième piste déjà explorée par le fisc, concerne la qualification en matière d’impôts sur les revenus. Le fisc a ainsi estimé que la plus-value réalisée par une société-investisseur lors de la vente des actions de la société de projet, ne pouvait pas être exonérée (voir art. 192 CIR 1992). La plus-value a dès lors été considérée comme un revenu ordinaire de la promo­tion immobilière.

La troisième et dernière piste concerne la TVA. Via cette ligne d’attaque, le fisc remet en question l’exemption de TVA lors de la vente des actions (art. 44 § 3 10° CTVA). Dans ce cas également, la vente a été requalifiée en une prestation de services dans le cadre de la promotion immobilière et, à ce titre, soumise à la TVA.

La jurisprudence ne suit pas le fisc

Le Tribunal de première instance d’Anvers a récemment été amené à se prononcer sur un dossier dans lequel le fisc avait réclamé la TVA sur le prix de vente des actions. Le fisc avait fondé cette action sur l’abus fiscal. Conformément à l’article 1er, § 10 du Code de la TVA, il y a pratique abusive « lorsque les opérations effectuées ont pour résultat l’obten­tion d’un avantage fiscal donc l’octroi est contraire à l’objectif poursuivi par le présent Code et les arrêtés pris pour son exécution et que leur but essentiel est l’obtention de cet avantage ».

Le Tribunal a rejeté ce point de vue. Selon le Tribunal, le fisc ne peut passer outre les dispositions contractuelles d’un contrat que s’il apparaît qu’elles ne reflètent pas la réalité économique et commerciale, mais constituent des constructions purement artificielles qui n’ont aucun lien avec la réalité économique et visent uniquement à obtenir un avantage fiscal. Le Tribunal renvoie à cet égard à la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne qui s’est déjà prononcée par le passé sur la portée de l’abus fiscal en matière de TVA (CJUE 20 juin 2013, C-653/11 Newey, www.monKEY.be).

Concrètement, le Tribunal a constaté que l’utilisation de sociétés de projet dans le secteur immobilier est très courante et qu’en cause, le fisc n’a pas prouvé pourquoi l’utilisa­tion d’une société de projet aurait été simulée. Lors de la requalification de la vente des actions en une prestation de services de promotion immobilière, le fisc n’a pas prouvé quelles prestations auraient été fournies, a fortiori par qui.

Jamais d’abus fiscal possible ?

La jurisprudence susmentionnée montre que le fisc ne peut pas considérer par définition la vente d’actions d’une société immobilière comme un abus fiscal. Cela ne signifie pas pour autant qu’aucun(e) simulation et/ou abus fiscal ne peut être invoqué(e) dans des circonstances spécifiques. Celui qui entend céder un bien immobilier par le biais d’une vente d’actions devra toujours pouvoir prouver qu’il a également des raisons autres que fiscales d’opter pour la vente d’actions (voir également Décision anticipée n° 2014/659, 23 décembre 2014, www.monKEY.be).

 

Auteur : Didier Jaecques – Source : Comptabilité Créative n° 1/2018

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