Transformation d’une grange ou d’un bâtiment industriel en appartements ou lofts: : TVA de 6 % est-elle applicable ?

La transformation d'un immeuble ancien bénéficie d'un régime favorable, à savoir l'application du taux de TVA réduit de 6 % sur les travaux de transformation relatifs à un bâtiment d’habitation ancien d'au moins cinq ans (dix ans à partir du 1er janvier 2016, selon l’accord de gouvernement) (voir rubrique XXXI et XXXVIII du tableau A de l'AR-TVA n° 20). En revanche, les travaux de construction d’un immeuble neuf sont, en principe, soumis au taux de 21 %.

Il peut donc être intéressant d’acquérir un immeuble ancien sous les droits d’enregistrement (en principe au taux normal de 10 ou 12,5 % calculé sur la valeur de l’immeuble ancien et du terrain attenant) et de conclure ensuite un contrat d'entreprise pour sa transformation radicale (6% de TVA), plutôt que d’acquérir (ou de faire construire) un immeuble neuf sous le régime de TVA (au taux de 21%  calculé sur la valeur de l’immeuble neuf et du terrain attenant). 

Afin d’éviter certains abus, l’Administration exige toutefois que les opérations d’acquisition et de transformation ne soient pas indivisiblement liées entre elles. Ce serait par exemple le cas si l'acheteur contracte avec le même promoteur pour l'achat de l'immeuble ancien et la transformation de cet immeuble. Dans une telle hypothèse, l’Administration pourrait requalifier les opérations en une vente de l’immeuble neuf soumise au taux de TVA de 21 % (voir Décision n° ET 120125 du 13 mai 2014).

Travaux de transformation et pas travaux de construction

Seuls les travaux de transformation sont visés par l'application de ce taux réduit de 6%.

Les travaux de construction et la livraison d'un immeuble neuf sont en principe exclus de l'application du taux réduit (le taux de 21 % est alors applicable). Un taux réduit spécifique est  appliqué aux travaux de construction/livraisons d’immeubles neufs dans certaines circonstances [par exemple: le taux de TVA réduit de 6 % pour la démolition-reconstruction d’habitations dans certaines zones urbaines (voir:  rubrique XXXVII du tableau A de l'AR-TVA n° 20) ; le taux de TVA réduit de 6 % pour les livraisons/constructions de logements sociaux et d’établissements pour handicapés (voir:  rubriques XXXVI et XXXIII du tableau A de l'AR-TVA n° 20) ; le taux de TVA réduit de 12 % pour les livraisons/constructions de homes (voir : rubrique X du tableau B de l’AR-TVA n°20)].

Il est donc important de pouvoir distinguer les travaux de transformation (en principe 6%) des travaux de construction (en principe 21%). La limite entre ces deux notions n’est toutefois pas toujours aisée. De manière générale, il est exigé que les travaux de transformation s’appuient sur les éléments essentiels de la structure préexistante (tels que la façade et les murs porteurs). 

Quelques exemples d’application du taux réduit

On relèvera en particulier les décisions administratives suivantes qui ont accepté l’application du taux réduit de 6% :

  • la transformation d’un bâtiment industriel, d’un hangar, d’une caserne ou d’une grange ou d’une autre annexe d’un bâtiment agricole en un immeuble à appartements, un complexe d’habitation ou une habitation privée, peut bénéficier du taux réduit de 6% en tant que « travaux de transformation » (Bull. QR, Ch., 1993-1994, n° 1161, Revue TVA n° 111/94, p. 1248, n° 27 ; voir également Circulaire n° 6 du 22 août 1986, point 39).
  • la transformation radicale d’une grange ou autre annexe d’une exploitation agricole en une maison d’habitation peut bénéficier du taux réduit de 6% si elle répond aux conditions prescrites. En revanche, s’il s’agit de la transformation d’une grange dans laquelle les murs porteurs (notamment les murs extérieurs) sont également remplacés, le taux normal de 21 % est en principe applicable (Commentaire TVA numéro 37/1524). 
  • le taux réduit de 6 % est également applicable lorsqu’un groupe de personnes achète un immeuble industriel qu’il divise en appartements d’habitation en vertu d’un acte de base. Ensuite, il réalise des transformations, qui consistent principalement à rénover l’immeuble et à le subdiviser en appartements d’habitation, avec maintien de la structure de l’immeuble (murs porteurs, étages, etc.), et auxquelles il procède en concertation, un seul entrepreneur intervenant à chaque fois pour le compte des différents propriétaires pour l’exécution d’un travail spécifique (Commentaire TVA numéro 37/1525).

La jurisprudence majoritaire confirme également cette analyse. On notera en particulier les décisions de jurisprudence suivantes (également citées dans la Décision anticipée n° 2010.201 du 15 juin 2010) :

  • une aile rurale (laiterie, granges et étables) est transformée en habitations privées, avec renforcement des fondations et des murs porteurs, dès lors que « le résultat global des travaux s'intègre dans l'ancien bâtiment dont tant le volume que la surface sont demeurés identiques » (Trib. Liège, 4 octobre 2007, F.J.F., 2008/115) ;
  • un « corps de logis et un vaste volume annexe servant d'atelier et de garages et toute une série d'annexes très diverses situées à l'arrière » est transformé en huit appartements (Trib. Namur, 9 février 2005, sur fiscalnet.be ; T. Lamparelli, « Travaux de transformation d'un bâtiment ancien : TVA de 6% ou 21% ? », Act. Fisc., 2005/33-2) ;

 

Une jurisprudence contraire mais critiquable

Dans un sens contraire, on notera un arrêt récent de la Cour d’appel de Mons selon lequel les travaux de transformation doivent concerner un bâtiment qui, avant les travaux, était un bâtiment d'habitation (arrêt de la Cour d'appel de Mons du 25 février 2015, non publié).  La transformation d'une ancienne grange ou d'un bâtiment industriel en lofts ou appartements ne pourrait alors pas bénéficier du taux réduit de TVA de 6%. La Cour se réfère ici au texte "clair" de la loi selon lequel les travaux doivent être effectués à un « bâtiment d'habitation ». Le taux de TVA réduit de 6% ne serait pas applicable, selon la Cour,  «  dans la mesure où le bâtiment qui a fait l'objet des travaux [...] n'était pas, avant les travaux, un bâtiment d'habitation mais une ancienne grange » (nous soulignons). 

Cet argument n’est pas nouveau et avait déjà été invoqué par la Cour d’appel de Liège, dans un arrêt du 27 octobre 2010, pour refuser l’application du taux de TVA réduit de 6% aux travaux d’agrandissement d’un ancien garage (Liège, 27 octobre 2010, Act.fisc., 2011, n° 15, p.1). 

Cette jurisprudence va toutefois à l'encontre de décisions administratives plus anciennes et de nombreuses autres décisions de jurisprudence (voir la jurisprudence et les décisions administratives citées ci-dessus).  Par ailleurs, au vu de l’objectif de la mesure qui est de favoriser la réhabilitation d’anciens sites et de rénover le bâti existant, une telle position est critiquable.

Une initiative législative (re-)précisant la portée du texte de loi serait certainement la bienvenue afin de rétablir une certaine sécurité juridique.


 
Affaire à suivre assurément…


 
Olivier Van Baelen, Avocat DSVlaw

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Publié 30-04-2015

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