Taxation des travaux immobiliers du bailleurs – des impôts déductibles des impôts ?

JEAN YANNE a dit : « L’idéal serait que les impôts soient déductibles des impôts ». Le réalisateur de « Liberté, égalité, choucroute » aurait-il souscrit à l’intitulé d’un article « Fiscalité, égalité, choucroute » ? Quoiqu’il en soit, son souhait fiscal peut être exaucé. Serait-ce une cerise sur la choucroute TVA ? Rendez-vous au poste 4.

1. Quelle problématique ?

Une personne, physique ou morale, qui donne en location un immeuble, devient un assujetti à la TVA, en raison de l’encaissement périodique des loyers, même pour un seul bâtiment (V. décision ET 125.229, dd. 28 mai 2014).

Les loyers immobiliers sont, en principe, exemptés par l’article 44, § 3, 2°, du CTVA. En tant qu’assujetti, même exonéré par l’article 44, précité, par application combinée des articles 19, § 2, 1°, 32 et 33, § 1er, 3°, du CTVA, les travaux immobiliers que le bailleur réalise « de ses mains » (sans recours à des tiers entrepreneurs), subissent la TVA sur la valeur normale (matériaux augmentés de la main d’œuvre).

Cette TVA n’est pas déductible dans le cadre de la location immobilière exemptée. Une telle charge fiscale peut s’avérer plus ou moins lourde selon les taux de TVA (entre 6 % et 21 %).

En substance, la base d’imposition des travaux personnels correspond au montant que le bailleur aurait dû payer, dans des conditions de pleine concurrence, à un prestataire indépendant, pour se procurer les mêmes travaux (matériaux et main d’œuvre).

Tous les bailleurs immobiliers sont visés, qu’il s’agisse de personnes identifiées à la TVA, de sociétés purement immobilières, de promoteurs immobiliers qui donnent en location dans l’attente de la vente, d’organismes de loyers à bon marché, de personnes physiques sans autre activité que la gestion d’un patrimoine modeste, etc.

2. Quels travaux immobiliers taxer ?

L’article 19, § 2, 1°, du CTVA, assimile à une prestation de services effectuée à titre onéreux, l’exécution par un assujetti d’un travail immobilier pour les besoins de son activité économique, à l’exception:

  • des travaux de construction d’un bâtiment effectués par un promoteur immobilier (globalement, le constructeur professionnel lorsque le bâtiment à vendre reste inoccupé) ;
  • des travaux de réparation, d’entretien ou de nettoyage, lorsque l’exécution de tels travaux, par un autre assujetti, ouvrirait droit à la déduction complète de la TVA.

Sont notamment visés les travaux immobiliers matériels exécutés « personnellement » par l’assujetti, personne physique ou personne morale, à un immeuble affecté à son activité économique, telle la location immobilière. Rentrent aussi dans cette taxation, les travaux internes, avec ou sans recours à des membres du personnel, aux immeubles de bureaux, magasins, ateliers, etc.

Le but de ladite taxation est de mettre sur pied d’égalité, l’assujetti qui réalise, en interne, les travaux incriminés, avec celui qui a recours à une tierce entreprise, et qui a dû acquitter la TVA sur ces prestations de services. Lesdits travaux rentrent sous le statut des biens d’investissement, ouvrant le champ d’application des révisions des déductions propres à ces biens.

Exemples

Un détaillant en alimentation générale réalise lui-même les travaux de carrelage dans son magasin.

Un comptable indépendant procède « de ses mains » à l’agrandissement de son immeuble de bureau.

Dans le chef du détaillant et du comptable précités, la taxation des travaux internes ouvre droit à déduction, sans préjudice des révisions des déductions ultérieures propres aux biens d’investissement.

Focalisons-nous sur la décision ET 125.229, dd. 28 mai 2014, à savoir la taxation des travaux réalisés, en interne, dans le cadre d’une mise en location immobilière. Le 4ème alinéa de la décision reprend les termes « travaux de construction ou de rénovation » relativement aux « immeubles » donnés en location.

Dans le Manuel de la TVA, édition 1er janvier 2012, au dernier alinéa du n° 63, page 121, l’administration admet, à titre d’essai, que l’article 19, § 2, du CTVA (taxation des travaux immobiliers internes), ne soit pas appliqué aux travaux de réparation, d’entretien et de nettoyage, réalisés par un assujetti totalement exempté par l’article 44, du même Code. Il en est de même pour certains organismes publics.

3. Application

Un retraité est propriétaire d’une petite maison donnée en location permanente. Il construit « de ses mains » un atelier et un abri de jardin, non attenants, pour lesquels le taux réduit de 6 % n’est pas applicable. Les matériaux acquis, et soumis à 21 % de TVA, se montent à 2.000 EUR, hors taxe. Sa propre main d’œuvre est estimée à 9.500 EUR, hors TVA.

La valeur normale totale, matériaux compris, s’établit à 11.500 EUR. La TVA due, au taux de 21 %, se monte à 2.415 EUR.

Le pensionné peut toutefois imputer les 21 % perçus sur les factures d’achats des matériaux (2.000 EUR X 21 % = 420 EUR).

La somme finalement due par le retraité se chiffre à 1.995 EUR (2.415 EUR moins 420 EUR).

4. Quelle cérise sur la choucroute TVA ? Impôts déductibles des impôts !

Toutes conditions réunies, le taux de 6% trouve à s’appliquer aux travaux immobiliers internes (ancienneté, habitation, nature des travaux, etc. – V. Tableau A, rubrique XXXI, A.R. n° 20).

Après imputation des 21 % facturés lors des achats de matériaux, l’ «ardoise » fiscale peut s’en trouver particulièrement réduite, voire neutralisée.

Dans la pratique, il arrive de valoriser les matériaux à 40 % du coût total des travaux, le surplus représentant la main d’œuvre.

En appliquant ces coefficients, le décompte s’établit comme suit :

  • Valeur normale des travaux, matériaux compris : 100  X   6 % de TVA = 6.
  • TVA imputable pour achats de matériaux : 40  X  21 % de TVA = 8,40.
  • Excédent en faveur de l’assujetti :  6 moins  8,40 = 2,40.

Toutefois, l’imputation des taxes acquittées sur l’achat de matériaux ne pourrait générer aucune restitution.

Espérons que JEAN YANNE puisse ricaner de la concrétisation posthume de son souhait. En tout cas, pour nous, vivants, relevons cette faculté d’imputation fiscale, avec emphase, qualifiée de « cerise sur la choucroute TVA ».

5. Quels contrôles fiscaux ?

Les administrations fiscales sont notamment informées des délivrances des permis de bâtir, avec les conséquences qui en résultent : visites des chantiers, divers suivis fiscaux, dont la modification du revenu cadastral, etc.

Les éléments recueillis auprès des vendeurs de matériaux de construction sont aussi une source d’information fiscale.

En outre, par application de l’article 64, § 4, dernier alinéa, du CTVA, le propriétaire d’un bâtiment visé par cette disposition est tenu de déposer une déclaration contenant le relevé détaillé des factures reçues (matériaux et/ou prestations de services), dans les trois mois de la signification du revenu cadastral. La déclaration doit aussi identifier les personnes qui ont réalisé les travaux, y compris la mise en œuvre des matériaux achetés. Il est sans importance que les travaux incriminés aient ou non été réalisés avec une aide bénévole de proches, par exemple.

A bonne entendeur salut !

Yvon Colson
Expert TVA
Professeur de fiscalité
Collaborateur externe de l’I.P.C.F.
Co-auteur TVA KLUWER monKEY.be

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Publié 09-03-2015

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