Les loyers sont-ils correctement taxés ?

Le débat sur le tax shift en mélange deux. Le premier débat entend réduire le coût du travail en compensant le manque à gagner par une augmentation de recettes fiscales liées à la consommation, l’environnement et/ou les revenus du capital. Le second débat vise à augmenter le pouvoir d’achat en réduisant la fiscalité d’une partie de la population.

Dans les deux cas, une des pistes envisagées est l’augmentation des recettes en provenance des revenus immobiliers, les revenus cadastraux ne reflétant plus les loyers pratiqués.

S’il est exact que la dernière péréquation cadastrale a été réalisée par la loi du 19 juillet 1979, force est de constater que l’administration du cadastre et le législateur ne sont pas restés inactifs pendant 35 ans.

Lors de l’instauration du Code sur les revenus en 1962, le précompte immobilier, en sa qualité d’acompte, était imputable à l’impôt des personnes physiques (IPP). Son imputation a été limitée à 12,50 % du revenu cadastral puis supprimée par la loi du 27 décembre 2004. Dès lors le précompte immobilier est devenu un impôt totalement autonome actuellement exclusivement aux mains des régions, provinces et communes. Si sa base imposable est toujours le revenu cadastral, ce dernier se voit indexé depuis 1990 (coefficient 2015 de 1,7057). Le revenu cadastral imposable n’est dès lors plus de 100 mais de 170,57. Nul ne contestera par ailleurs qu’entre 1980 et aujourd’hui les taux des additionnels provinciaux et communaux au précompte immobilier ont été fortement augmentés. Le cumul du taux de base régional et des additionnels dépasse souvent les 50 % d’imposition.

Le précompte immobilier n’est pas le seul impôt qui frappe les biens donnés en location. Ceux-ci sont également soumis à l’impôt des personnes physiques.

La taxation est différente suivant que le bien est donné en location à des personnes l’utilisant à titre privé ou  professionnel. Pour les immeubles donnés en location à titre professionnel, la taxation se fait non pas sur base du revenu cadastral mais en fonction des loyers réellement perçus moins un forfait lié au revenu cadastral. Les revenus des immeubles donnés en location à titre privé sont quant à eux taxés forfaitairement à savoir sur base de leur revenu cadastral doublement majoré. Le revenu cadastral est indexé depuis 1990 le portant ainsi à 170,57 et multiplié par un coefficient initialement de 1,25 porté à 1,40. Un revenu cadastral de 100 voit sa base imposable à l’IPP fixée à 238,80 (100 x 1,7057 x 1,40).

Pour un bien donné en location à titre privé, le cumul du précompte immobilier et de l’impôt des personnes physiques fait qu’un revenu cadastral de 100 génère une base imposable égale à 4 fois le revenu cadastral, plus précisément 4,0937 (PI 170,57 + IPP 238,80).

L’administration du cadastre incorporée dans l’administration générale de la documentation patrimoniale (AGDP) n’est pas non plus restée inactive entre 1980 et aujourd’hui. En application de l’article 494 C.I.R. 92, elle a évalué ou réévalué les revenus cadastraux des immeubles nouveaux, modifiés et reconstruits. Si le total des revenus cadastraux s’élevait en 1982 à 4,3 milliards, il a quasi doublé depuis lors puisque selon le SPF Economie le montant total des revenus cadastraux était de 8,4 milliards en 2014.

Si nous additionnons les modifications apportées par le législateur qui ont eu pour effet de multiplier par 4 le revenu cadastral imposable et la révision des revenus cadastraux par l’administration multipliant par 2 le total des revenus cadastraux, est-il pensable qu’une taxation des loyers réels puisse générer des revenus substantiels susceptibles d’être pris en considération dans le cadre du tax shift ? 

Poser la question c’est donner en partie la réponse.

Il n’en reste pas moins vrai que les revenus cadastraux n’ont plus été revus depuis 35 ans pour les immeubles existant avant 1980, sauf pour ceux qui ont fait l’objet d’agrandissement, reconstruction ou modifications notables.

En effet, le propriétaire d’un immeuble est tenu d’informer l’administration du cadastre des travaux susceptibles d’entraîner une réévaluation du revenu cadastral, dans les 30 jours de la fin de ces travaux

La réévaluation du revenu cadastral s’impose si des travaux sont susceptibles d’avoir entraîné une augmentation du revenu cadastral d’une parcelle bâtie à concurrence de 50 EUR ou plus ou tout au moins, à concurrence de 15 % du revenu existant.

Entre le prescrit légal et la réalité, il y a parfois une différence que la Cour des comptes n’a pas manqué d’évoquer dans son rapport de février 2013 intitulé « Réévaluation du revenu cadastral des habitations après transformations ». Elle y rappelle avoir déjà consacré en décembre 2006 des observations relatives à la réévaluation du revenu cadastral des habitations après transformations. Elle y avait souligné des lacunes de l’administration générale de la documentation patrimoniale (AGDP) du SPF Finances et y avait suggéré des recommandations, à savoir :

  • améliorer les échanges d’informations entre l’AGDP et « des partenaires externes au SPF Finances » en revalorisant notamment le rôle des indicateurs – experts désignés par les communes ;
  • assurer le respect des obligations et des prescrits légaux relatifs à la déclaration spontanée des modifications apportées aux biens immobiliers.

En conclusion, il y a deux enjeux. D’une part, celui du financement d’une partie du tax shift et, d’autre part, celui de l’égalité des citoyens devant l’impôt et dès lors de la pertinence du revenu cadastral comme base imposable.

Une péréquation cadastrale ne générerait probablement que peu de recettes additionnelles pour le fédéral par rapport à son coût, qui en vertu des textes réglementaires actuels lui incomberait. Le fédéral pourrait par ailleurs décider de taxer les loyers réels moyennant déduction des charges réelles comme c’est d’ailleurs le cas en France. Ainsi qu’indiqué plus haut, il n’est pas certain que « macro économiquement », il y gagnerait beaucoup.

Par contre pour les régions, provinces et communes, la révision de la base imposable au précompte immobilier mérite réflexion. Mais pour la mettre en œuvre, il lui faut une administration capable d’y procéder. Cette administration est actuellement fédérale.

En Belgique rien n’est simple.

Jean DE LAME, professeur à l’École Supérieure des Sciences Fiscales


 

Publié 17-08-2015

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