Le revenu cadastral expliqué à travers cinq mots-clés

Le revenu cadastral est une notion cruciale dans le traitement fiscal des biens immeubles. Il joue un rôle dans la détermination des revenus immobiliers et du précompte immobilier, mais aussi, par exemple, dans l’application du droit de vente réduit lors de la vente d’un bien immeuble. Nous allons à présent tenter de vous expliquer cette notion (fiscale) au travers de cinq mots-clés : valeur locative, péréquation, location, RC revalorisé et précompte immobilier.

Notion : le revenu cadastral et sa détermination

Le revenu cadastral ou RC représente la valeur locative (fictive) moyenne d’un bien immeuble. En d’autres termes, il renvoie au loyer que le contribuable pourrait percevoir s’il louait le bien. Le bien ne doit donc pas être réellement loué.

Le RC est déterminé forfaitairement par le cadastre et, en principe, communiqué par écrit au contribuable. Si le contribuable n’est pas d’accord avec le RC qui a été attribué à son bien immeuble, il peut introduire une réclamation dans les deux mois.

Les biens immeubles non bâtis (terres et terrains), le matériel et l’outillage se voient eux aussi attribuer un RC.

Cela signifie également que si le bien immeuble est transformé, rénové, agrandi, reconstruit, etc., il faut en informer le fisc. Ces travaux modifieront en effet la valeur locative (et donc le RC) du bien immeuble.

Alors que les loyers évoluent (lisez : augmentent) chaque année, le RC (la valeur locative fictive) reste stable. C’est la raison pour laquelle un RC n’est en principe valable que pendant dix ans. Les premiers RC ont été fixés dans les années septante et auraient en fait dû être revus après 10 ans (soit à partir du 1er janvier 1985). La révision prévue, appelée péréquation générale, n’a cependant jamais eu lieu. La péréquation générale a été sans cesse reportée, de sorte que le RC de nombreux bâtiments est devenu complètement fictif et ne correspond plus du tout à la valeur locative. Pour y remédier, le RC est indexé chaque année depuis l’exercice d’imposition 1992.

Importance : le précompte immobilier et le revenu immobilier

Le RC joue un rôle dans la détermination du revenu immobilier du contribuable, à savoir lors de la location d’un bien immeuble à une personne physique qui utilise le bien comme habitation. Le revenu immobilier que l’habitation rapporte au bailleur est égal au RC indexé, majoré de 40 %.

Étonnamment, le RC peut également avoir une influence indirecte sur le revenu professionnel : à savoir lorsque des dirigeants d’entreprise louent un immeuble à leur propre société. Le but n’est en effet pas qu’ils « déguisent » en loyer les rémunérations qu’ils tirent de leur société. S’ils demandent un loyer excessif, ce trop-perçu est imposé comme revenu professionnel et non comme revenu locatif. Le seuil est calculé en multipliant le RC revalorisé par 5/3.

Le RC est également un facteur important dans le cadre du calcul du précompte immobilier. En Wallonie, le précompte immobilier est en effet égal à 1,25 % du RC. Ce pourcentage n’est certes pas très élevé mais, hélas, la part de la Région dans le ce précompte est limitée. La province comme la commune perçoivent encore des centimes additionnels sur le précompte immobilier régional. Ces centimes additionnels représentent la part du lion du précompte à payer.

Exemple

Dirk et Sandra habitent à la ville de Namur. Leur habitation a un revenu cadastral de 1 200 EUR. Ils doivent payer le précompte immobilier suivant :

  • Précompte immobilier région walonne = 1,25 % du RC (1.200 EUR) = 15,00 EUR
  • Centimes additionnels communaux sur le Pr. Imm. : 30,00 × 1.485 % = 222,75 EUR
  • Centimes additionnels provinciaux sur le Pr. Imm. : 30,00 × 2900 % = 435,00 EUR
  • Total : 672,75 EUR
     

Nota bene : pas seulement en matière d’impôt sur les revenus
 

Il n’y a pas qu’en matière d’impôt des personnes physiques que le RC a son importance, mais aussi en matière de droits d’enregistrement. En Wallonie, les droits de vente ne s’élèvent qu’à 6 % (alors que le tarif normal est de 12,50 %) à l’achat d’un bien immeuble avec un RC inférieur à 745 EUR. On parle également de « petits frais d’acte » ou de « droits d’enregistrement réduits ».

Publié 18-01-2016

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