La TVA et l’immobilier : publication des FAQ

Publié 13-05-2019

La loi du 14 octobre 2018, entrée en vigueur le 1er janvier 2019, a modifié le Code de la TVA en matière de location immobilière[1].

L’administration de la TVA a, récemment, adopté une circulaire administrative sur le sujet[2].

Cette circulaire était attendue dans la mesure où certaines questions au sujet de la soumission à la TVA de la location immobilière sont pendantes. La circulaire comporte une liste de 26 « questions fréquemment posées » (FAQ).

Pour rappel, le Code de la TVA a été modifié en son article 44 § 3, 2°. Celui-ci prévoit une exemption de principe, notamment, pour la mise à disposition de biens immeubles par nature. La modification a porté sur les exceptions à l’exemption de la TVA, soit des cas dans lesquels la TVA peut ou doit être appliquée sur l’opération.

Dans ce cadre, la location immobilière d’un bâtiment neuf et du sol y attenant peut être soumise à la TVA moyennant l’option conjointe des parties et pour autant que le locataire utilise exclusivement le bâtiment pour une activité économique lui conférant la qualité d’assujetti à la TVA. Encore faut-il que la TVA grevant la construction dudit bâtiment ait été exigible pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018.

A cet égard, quels sont les travaux à prendre en considération afin de déterminer si un bâtiment est éligible au régime de la taxation optionnelle ?

La réponse est apportée par la FAQ n°4.

Afin de déterminer si un bâtiment est éligible au régime de la taxation optionnelle, il convient de tenir compte des travaux immobiliers matériels relatifs au bâtiment même, qui concourent spécifiquement à l’ériger et par extension, des travaux de rénovation radicale ou importante de bâtiments anciens […], pour lesquels aucune TVA n’est devenue exigible avant le 01.10.2018. A ce propos, en principe, la TVA devient exigible à la date :

de réception d’un paiement avant le fait générateur, non encore facturé ;

d’émission d’une facture ;

et, en tout état de cause, au plus tard le 15e jour du mois suivant celui au cours duquel est intervenu le fait générateur.

Pour rappel, le fait générateur intervient [en principe] au moment où la prestation est effectuée, soit au moment de la réception provisoire des travaux ou par tolérance, à la fin du troisième mois qui suit celui au cours duquel l’entrepreneur les a terminés (articles 22, § 1er et 22bis, § 1er, du Code de la TVA). […]

Par ailleurs, lorsque le bâtiment est loué avec application de la TVA, il entraîne l’ouverture du droit à déduction de la TVA supportée sur la construction du bâtiment dans le chef du bailleur.

Toutefois, l’administration fiscale entend restreindre ou du moins reporter l’exercice du droit à déduction. En effet, une communication de l’administration de la TVA a été publiée le 19 janvier 2019[3] au sujet de la restitution de la TVA historique en matière de location immobilière taxable.

Celle-ci prévoit que la TVA supportée avant le 1er janvier 2019 et relative à la construction d’un immeuble loué avec application de la TVA à partir du 1er janvier 2019 ne pourra être imputée dans les déclarations TVA suivantes qu’au fur et à mesure de la TVA due jusqu’à ce que ce montant soit totalement apuré. Le montant de TVA qui n’aura pas pu être apuré dans les onze premières déclarations mensuelles ou les trois premières déclarations trimestrielles de l’année 2019, pourra être inscrit dans la déclaration de décembre ou la déclaration du quatrième trimestre de l’année 2019, quel que soit le résultat final de cette déclaration et ne sera donc plus reporté. Cette mesure a pour effet que l’assujetti doive potentiellement préfinancer la TVA supportée sur la construction du bien immeuble pendant toute l’année 2019 alors que celle-ci est entièrement déductible depuis le 1er janvier 2019. Il s’agit sans aucun doute d’une mesure purement budgétaire et sans fondement légal.

Le fait que la période de non-restitution soit d’une année a probablement pour but de dissuader les assujettis mécontents d’un éventuel recours. En effet, le délai de non-restitution est significatif, mais un recours à l’encontre de cette mesure a peu de chance d’aboutir en moins d’une année.

Par ailleurs, la circulaire administrative contenant les FAQ comporte la question suivante : « Quand, au plus tôt, le loueur peut-il exercer son droit à déduction ? » (point 6).

Dans le cadre de la taxation optionnelle, le droit à déduction de la TVA afférente au bâtiment ne peut être exercé qu’à compter du 01.01.2019, soit dans la première déclaration relative à l’année 2019 à déposer au plus tard le 20.02.2019 pour les assujettis soumis au régime de dépôt mensuel et au plus tard le 20.04.2019 pour les assujettis soumis au régime de dépôt trimestriel. […]

Etrangement, la circulaire ne fait aucune référence aux termes de la communication relatifs au report de la restitution TVA à la fin de l’année 2019.

Enfin, il est décevant que la circulaire ne comporte aucune référence au délai spécifique de révision de 25 ans d’une part ni aucune information quant à la conjonction des délais de révision de 15 et de 25 ans, d’autre part. En effet, non seulement la période de révision de 25 ans est contestable au regard de la Directive TVA, mais elle est également une caractéristique essentielle à considérer dans le cadre d’un projet de mise à disposition d’un bien immeuble.

Par conséquent, malgré la publication de la circulaire administrative relative à la soumission à la TVA de la location immobilière, ce régime recèle encore un grand nombre de questions qui demeurent ouvertes. De quoi alimenter des recours ?

 

Un texte publié dans le numéro de mai de la Revue Générale de Fiscalité et Comptabilité pratique.

 

[1] Loi du 14.10.2018, M.B. 25.10.2018.

[2] Circulaire 2019/C/25 concernant la loi du 14.10.2018 modifiant le Code de la TVA en matière de location de biens immeubles – FAQ, www.fisconetplus.be

[3] Communication : Restitution de la TVA historique en matière de location immobilière taxable. Location immobilière ; droit à déduction. SPF Finances, le 09.01.2019. Administration générale de la Fiscalité – Taxe sur la valeur ajoutée, www.fisconetplus.be

Auteur: Aurélie SOLDAI

Avocat au Barreau du Brabant wallon

 

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