Fiscalité immobilière régionale : pragmatisme et bon sens versus dogmatisme et rage taxatoire



2015 fut une année particulièrement fertile dans le domaine de la fiscalité immobilière régionale. Avec des réformes très contrastées selon les autorités régionales.


1er janvier 2015: Vlabel (administration fiscale flamande) assure désormais la perception, le recouvrement et le contrôle des impôts régionaux liés aux successions et à l’immobilier (vente, donation, partage et constitution d’hypothèque), et le Code flamand de la Fiscalité (C.F.F.) a été complété par les dispositions relatives à ces impôts. Cette reprise par la Flandre est de nature à générer une jurisprudence administrative différente entre les Régions (« standpunten » ou positions de Vlabel) et à rendre la perception plus efficace, car l’autorité qui perçoit et celle attributaire des droits sont la même. De son côté, l’Etat fédéral continue à assurer gratuitement le service des impôts régionaux pour le compte de la Région wallonne et de la Région de Bruxelles-Capitale, mais jusqu’à quand ?


3 juillet 2015: Le Gouvernement flamand révolutionne l’impôt de donation immobilière par une baisse radicale des taux et une profonde simplification de la structure tarifaire (avec effet au 1er juillet 2015), tout en ne modifiant pas le tarif de l’impôt de succession (devenu relativement plus élevé mais plus intéressant que dans les deux autres Régions, surtout pour les moyennes et les grosses successions). Pour éviter que certains propriétaires bruxellois et wallons n’établissent leur résidence fiscale en Flandre pour bénéficier – après deux ans, six mois et un jour – du nouveau régime flamand, une réforme s’imposait dans les deux autres Régions.


17 décembre 2015: Comme nous l’avons développé dans un article publié dans le premier numéro de la Revue Générale de Fiscalité et de Comptabilité Pratique, le Gouvernement wallon réduit sensiblement – mais moins fortement – le tarif général des droits de donation immobilière (entré en vigueur le 1er janvier 2016), tout en maintenant une structure tarifaire extrêmement complexe et en se gardant bien de modifier le tarif des droits de succession, nettement plus élevé : on citera notamment les taux exorbitants voire confiscatoires de 70 % entre oncles/tantes et neveux/nièces sur la part nette au-delà de 175.000 EUR, et de 80 % entre autres personnes au-delà de … 75.000 EUR (en Flandre, les cohabitants de fait sont assimilés fiscalement aux conjoints, les masses mobilière et immobilière sont taxées distinctement en ligne directe et entre partenaires, la part nette recueillie par le partenaire survivant dans le logement familial est totalement exemptée, et le taux est de 65 % sur la part nette entre frères/sœurs, et entre toutes autres personnes, au-delà de 125.000 EUR). Dans la foulée, le Parlement wallon, à l’initiative du ministre du Budget, Ch. LACROIX (PS), a introduit deux nouveaux impôts. D’une part, il majore à 15 % le droit de vente sur l’acquisition d’un troisième immeuble d’habitation situé en Région wallonne, et subordonne l’octroi du taux ordinaire de 12,5 % à une déclaration de non-possession d’au moins deux autres immeubles d’habitation (1/3 en pleine propriété ou en usufruit suffit) situés en Belgique ou à l’étranger. La chasse aux « multipropriétaires » (trois immeubles) et aux marchands de sommeil (sans rapport avec le texte) est – paraît-il – à ce prix ! D’autre part, le décret wallon instaure un impôt de 3 % sur la transmission (par décès ou par donation) de terres agricoles de plus de 150 hectares avec une condition d’exploitation portée à 15 ans. Nous aborderons ce nouvel impôt dans une prochaine livraison de la Revue Générale de Fiscalité et de Comptabilité Pratique. Les recettes nouvelles sont très faibles (5 millions EUR en droit de vente pour des recettes totales en 2014 de … 892 millions EUR)  voire nulles (0 million EUR sur la transmission successorale et la donation de terres agricoles de plus de 150 hectares). Cela ne fait que renforcer le caractère dogmatique et idéologique de ces impôts wallons, ainsi que leur inefficacité. Pourquoi en effet créer des impôts qui ne rapporteraient rien ou quasi rien ?


18 décembre 2015: Sous la houlette de son ministre des Finances, G. VANHENGEL (Open VLD), l’exécutif bruxellois fait adopter la version bruxelloise du tax shift (prenant également effet au 1er janvier 2016) qui révolutionne le tarif général en matière de donation immobilière, comme en Flandre. Cerise sur le gâteau : le législateur bruxellois supprime la progressivité en matière de droits de succession, de sorte que les immeubles dont l’acte a été enregistré dans les trois ans du décès du donateur (mais uniquement après le 31 décembre 2015) restent hors succession. Bref, si vous êtes âgé ou en mauvaise santé, il est dans votre intérêt de consulter un professionnel (notaire, avocat fiscaliste, etc.) en vue de donner vos immeubles entre vifs à vos successeurs à un tarif radicalement réduit, mais moins fortement en Wallonie. Sans oublier vos biens meubles (titres, avoirs bancaires, …) soumis, eux, à des taux linéaires extrêmement faibles (3 % et 5 % en Flandre et à Bruxelles-Capitale ; 3,3 %, 5,5 % et 7,7 % en Wallonie). Il n’est pas trop tard, mais il est temps de planifier sa succession !


Force est de constater – et de déplorer – que les trois Régions ont réformé la fiscalité immobilière dans deux directions assez divergentes : Flandre et Bruxelles-Capitale d’un côté, Wallonie de l’autre, et ce, malgré des majorités politiques assez similaires en Wallonie et à Bruxelles-Capitale, où le ministre Guy VANHENGEL est en poste … depuis 2000 (ministre fédéral du Budget entre 2009 et 2011) !


En Flandre, les gouvernements successifs ont baissé sensiblement les tarifs de certains impôts indirects (droit de vente, droit de donation mobilière et – depuis le 1er juillet 2015 – immobilière) et introduit la reportabilité et divers abattements (droit de vente). Au nom du bon sens et du pragmatisme, les autorités de Bruxelles-Capitale, pourtant confrontées à un sous-financement structurel, ont adopté des réformes fiscales courageuses en vue d’une simplification des textes (suppression du régime de faveur pour les petites propriétés et instauration d’un abattement en droit de vente) et d’une baisse sensible de certains taux imposables, directement inspirée des réformes flamandes (donations de biens meubles et immeubles). En Wallonie, les exécutifs successifs ont pris des mesures qui, de manière générale, vont dans le sens d’une fiscalité immobilière plus lourde, plus complexe et plus injuste (droit de donation immobilière, droit de vente, droit de donation ou de transmission successorale de  terres agricoles de plus de 150 hectares). Au risque de donner l’image d’une Région qui surtaxe, qui complique tout et qui fait fuir les investisseurs flamands et étrangers. A quand la fin du dogmatisme et de la rage taxatoire ? A quand le retour du pragmatisme et du bon sens ?


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En introduction au présent numéro, l’Avocat bruxellois Geoffroy GALÉA se livre à une analyse remarquable du nouvel impôt fédéral sur les plus-values réalisées par les personnes physiques sur certains instruments financiers, dans les six mois de leur acquisition. L’auteur décrit avec clarté les éléments constitutifs de la « taxe de spéculation » en vigueur depuis le 1er janvier 2016, et il soulève certaines questions particulières générées par cette loi, adoptée – il faut le reconnaître – dans une certaine précipitation. Gageons qu’une loi réparatrice contribuera à bref délai à lever certaines incertitudes, à clarifier le champ d’application de cette taxe, à éviter une surcharge administrative inutile et à réorienter les non-résidents vers le marché boursier belge.


Dans la contribution suivante, nous présentons la comparaison entre les trois régimes régionaux des droits sur la transmission à titre onéreux de biens immeubles (appelés « droits de vente »), au regard du nouvel impôt wallon majoré à 15 %, avec effet au 1er janvier 2016. Désormais, acquérir un troisième immeuble d’habitation situé en Région wallonne coûte, en droits d’enregistrement, 50 % plus cher en Wallonie qu’en Flandre (15 % c/ 10 % depuis le 1er janvier … 2002), sans oublier les abattements et la reportabilité … inexistants en Wallonie. En outre, la législation wallonne devient fort complexe : ainsi, l’application du taux ordinaire de 12,5 % (parmi les plus élevés en Europe) suppose une déclaration pro fisco (sur la non-possession d’au moins 33 % en pleine propriété ou en usufruit sur au moins deux autres immeubles d’habitation situés en Belgique ou à l’étranger) à joindre à l’acte (15 % en cas d’absence de déclaration ; 17,5 % en cas de déclaration inexacte ou erronée). Cette étude comparative révèle des approches assez différentes sur les plans légistique et fiscal entre une Wallonie assez dogmatique (textes fort longs et peu compréhensibles ; législation complexe et difficile à appliquer ; fiscalité plus lourde, assez injuste et peu efficace) et les deux autres Régions, plus pragmatiques (textes souvent plus simples et plus faciles à appliquer, sous réserve de la reportabilité et du taux réduit sur les petites propriétés immobilières en Flandre ; fiscalité globalement plus raisonnable, plus juste et plus efficace). L’avenir nous dira quand le bon sens wallon finira par l’emporter. Le plus tôt sera le mieux.


Le lecteur du numéro 3 de la Revue Générale de Fiscalité et de Comptabilité Pratique trouvera également un article particulièrement fouillé de l’Avocat bruxellois Jean-Philippe SMEETS sur le thème d’une réforme en profondeur du droit belge des sociétés et des associations, qui ravira les commercialistes et de nombreux praticiens (avocats, magistrats, réviseurs d’entreprises, conseillers fiscaux, notaires, comptables, …). Par cette « réforme envisagée », le ministre de la Justice, Koen GEENS, entend renforcer l’attractivité des sociétés par rapport aux pays voisins qui ont déjà modernisé leur législation interne (Pays-Bas, Luxembourg, …), simplifier le droit belge des sociétés et le dépoussiérer en limitant le nombre de formes sociétaires et en assouplissant les règles régissant ces formes. Après quoi l’auteur revient sur la notion fondamentale d’entreprise et aborde longuement les principales nouveautés relatives aux SA (sociétés anonymes) et aux SPRL (sociétés privées à responsabilité limitée). Reste à espérer, avec l’auteur, que cette réforme ambitieuse sera menée à son terme.


Le troisième numéro de la Revue Générale de Fiscalité et de Comptabilité Pratique se clôture par un « Vu de Flandre », dû à la plume de Bernard MARISCAL. D’une manière pédagogique, ce Professeur à l’E.S.S.F. (ICHEC) nous présente les modifications flamandes intervenues en 2016 en matière de bonus-logement. L’auteur développe une analyse comparative entre l’ancien régime pour les emprunts contractés en 2015 et le régime intégré pour les emprunts contractés à partir du 1er janvier 2016. Il aborde également d’autres modifications flamandes relatives aux avantages fiscaux de l’habitation propre, avant de conclure par un appel au transfert aux Régions de l’ensemble de la fiscalité immobilière afin que chaque Région puisse mener une politique cohérente en la matière. En toute hypothèse, il nous paraît judicieux que les Régions se concertent davantage entre elles et qu’elles élaborent des textes fiscaux plus harmonieux et plus cohérents. Cela permettrait notamment de clarifier l’interprétation des textes par l’administration fiscale et d’en faciliter l’application par les praticiens. Le débat est lancé.


Marc PETIT
Licencié en droit et en notariat (UCL)
Collaborateur (ULg) et membre du Tax Institute (ULg)
L’auteur exprime une opinion personnelle qui n’engage pas les autorités auxquelles il appartient.

Publié 18-04-2016

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