Donner un bien immobilier en location à votre société, pourquoi pas ?

Il existe différentes manières de retirer l'argent de votre société. Vous ne manquerez  évidemment pas de vous attribuer une rémunération. La société peut en outre distribuer des dividendes. Mais avez-vous déjà songé à donner en location à votre société un bien immobilier dont vous êtes propriétaire?

Le revenu immobilier est moins lourdement taxé

Donner un bien immobilier en location à votre société peut vous rapporter de l'argent d'une manière fiscalement avantageuse. Le loyer perçu constitue en effet un revenu immobilier. Or les revenus immobiliers sont moins lourdement taxés que les revenus professionnels. Si vous mettez un bien immobilier à la disposition d'une société, le revenu immobilier équivaut au montant total du loyer  + les avantages locatifs. Vous êtes toutefois autorisé à en déduire des frais forfaitaires fixés à 40 %. Les frais pouvant être forfaitairement déduits de votre rémunération en tant que dirigeant d'entreprise sont, quant à eux, limités à 3 %. Afin de vous assurer le même montant net, vous devez donc vous attribuer un salaire supérieur au loyer.

En outre, ce revenu immobilier ne sera pas pris en compte dans la base de calcul des cotisations de sécurité sociale dont vous serez redevable.

Mais le 'loyer' peut devenir 'rémunération'

Le fisc ne voit évidemment pas d'un bon oeil que les dirigeants d'entreprise se fassent octroyer par leur société une faible rémunération que viennent ensuite compléter les loyers perçus.

Aussi une nouvelle disposition prévoit-elle que le loyer perçu par un dirigeant d'entreprise peut, dans une certaine mesure, être taxé au titre de rémunération. Le législateur fiscal a mis au point une formule destinée à calculer le plafond (loyer maximum pouvant être demandé). Le montant du loyer excédant ce plafond est 'requalifié' en rémunération. Cette réglementation ne vaut que pour les dirigeants d'entreprise dits de première catégorie, à savoir les administrateurs, gérants, liquidateurs et personnes exerçant des fonctions analogues. Les dirigeants de seconde catégorie (personnes exerçant une fonction dirigeante de nature commerciale, technique ou financière) ne sont pas concernés. Ne sont en outre visés que les biens immobiliers bâtis donnés en location et non les terrains ou fonds.

La formule est la suivante : revenu cadastral revalorisé de l'immeuble × 5/3

Le RC ou revenu cadastral est une notion fréquemment utilisée pour déterminer votre revenu immobilier : il s'agit du produit locatif net (fictif) évalué forfaitairement, en d'autres termes le loyer que vous pourriez normalement percevoir pour le bien.

Ce RC est revalorisé, c'est-à-dire que le montant fixe du RC est multiplié par un coefficient qui change chaque année (pour l'exercice d'imposition 2013 : 4,10).

Exemple

En 2012 (exercice d'imposition 2013), un dirigeant donne en location à sa société un immeuble au RC de 4.000 EUR pour un loyer mensuel de 1.500 EUR.

Le loyer annuel s'élève donc à 1.500 × 12 = 18.000 EUR.

Le loyer excessif peut être calculé sur la base du RC.

RC revalorisé × 5/3 = 4.000 × 4,10 × 5/3 = 26.466,66 EUR.

En l'occurrence, le seuil n'a pas été dépassé.

Imaginons que le dirigeant d'entreprise demande pour le même bien un loyer mensuel de 3.000 EUR. Dans ce cas, le loyer annuel s'élève à 36.000 EUR. Le plafond (26.466,66 EUR) est de toute évidence dépassé. La différence, à savoir 9.533,34 EUR (36.000 - 26.466,66), sera taxé au titre de rémunération tandis que le montant de 26.466,66 sera imposé comme revenu immobilier.

Éluder la " requalification "

Certains dirigeants d'entreprise ont tenté, surtout par le passé, d'échapper à cette requalification  en mettant en place une situation de location/sous-location. Le principe était le suivant : le dirigeant d'entreprise A donne son immeuble en location à son frère B pour 10.000 EUR. Celui-ci le sous-loue immédiatement à la société C (dont A est gérant) pour 10.100 EUR. Le loyer ne risque pas d'être 'requalifié' vu que A ne met pas personnellement le bien à la disposition de sa société mais le loue à un 'tiers' (signalons que, comme dans cet exemple (frère), ce tiers est généralement un parent de A).

Pareil montage est généralement rejeté par le fisc sur la base de la 'disposition générale anti-abus' et requalifié en location directe de A à C. Il est en effet parfaitement évident que B est artificiellement impliqué dans les opérations. Mieux vaut donc renoncer à ce type de montages.

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Publié 22-04-2013

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