Achat d’un second bien immobilier : voici comment le déclarer



Acheter un second bien immobilier, pour les vacances ou pour le louer, n’est pas anodin pour la déclaration fiscale. Voici les questions les plus couramment posées.

Petite maison de vacances, second appartement mis en location, héritage d’un bien immobilier : il n’est pas toujours évident de savoir où mentionner ce type de bien dans votre déclaration fiscale. Ce sont d’ailleurs des questions que vous nous posez régulièrement lors de notre call center mis en place depuis plusieurs années pour vous aider à remplir votre déclaration.
Voici un tour d’horizon des cinq situations les plus courantes.



1. Vous avez acheté un appartement que vous donnez en location

Vous êtes propriétaire de votre maison d’habitation depuis plusieurs années et l’emprunt hypothécaire de cette maison est terminé depuis longtemps. Ce bien immobilier ne doit pas être mentionné dans votre déclaration fiscale.

En revanche, poussé par vos enfants et peutêtre par votre notaire, vous avez acheté un petit appartement dans le centreville pour « plus tard ». En attendant, cet appartement est donné en location à une étudiante. À 70 ans, vous n’avez évidemment pas fait de prêt hypothécaire et vous avez utilisé vos économies pour financer ce bien. Dans ce cas, que devez-vous déclarer ?

Vous devrez reprendre le revenu cadastral non indexé dans votre déclaration fiscale au code 1106/2106 (si les deux époux ont acheté le bien). Dans l’hypothèse où un seul des deux époux est propriétaire, et en fonction du contrat de mariage, seul le code 1106 doit être rempli dans le chef de Monsieur ou 2106 dans le chef de Madame.

2. Vous avez acheté l’usufruit d’un appartement que vous donnez en location

Vous n’avez acheté que l’usufruit, votre fille unique a acheté la nuepropriété de l’appartement. Alors, que fautil déclarer ? Il appartient à l’usufruitier de déclarer le revenu cadastral du bien, c’est donc à vous de le faire.

Oui, mais l’achat a été réalisé le 1er septembre 2016, donc en cours d’année. Dans ce cas, vous déclarez le revenu cadastral au prorata de votre détention en 2016, soit 4 mois sur les 12, donc 4/12 du revenu cadastral à déclarer dans le code 1106 si vous êtes seul(e) usufruitier. Il est à répartir à 50/50 si votre conjoint est également usufruitier : vous le mentionnez dans le code 2106. En tant que nu-propriétaire, votre fille ne doit rien reprendre dans sa déclaration fiscale.

3. Vous avez acheté l’appartement qu’occupe votre fille

Et si cet appartement est occupé par votre fille unique qui vit une séparation difficile et qui ne vous paie pas de loyer et que vous avez souhaité aider ? C’est toujours la même réponse. Vous devez reprendre le revenu cadastral de cet appartement dans votre déclaration fiscale 1106/2106.

4. Vous avez hérité d’un appartement que vous donnez en location

Si vous avez hérité de cet appartement, devez-vous déclarer quelque chose ? Oui, la même chose que si vous aviez acheté cet appartement (suivant votre contrat de mariage, ce bien devra être repris aux codes 1106/2106 de votre déclaration fiscale).

5. Vous avez acheté un petit appartement familial à la mer du Nord


Cela faisait des années que vous en rêviez et vous l’avez trouvé : un petit appartement à la mer du Nord que vous occupez presque tous les weekends avec votre famille. Ce bien n’est pas donné en location et il est occupé partiellement (vacances et weekends) par vous-même. Que devez-vous déclarer ? Suivant votre contrat de mariage, ce bien devra, lui aussi, être repris aux codes 1106/2106 de votre déclaration fiscale.

6. Conclusion

Question couramment posée : l’acquisition d’un second bien change-t-elle quelque chose pour votre maison d’habitation ? Non, le revenu cadastral de celle-ci ne doit pas être déclaré. La réforme de la fiscalité immobilière en Région wallonne « chèque habitat »  ne concerne que votre maison d’habitation pour laquelle vous auriez un emprunt hypothécaire.

L’achat d’un petit bien d’investissement « pour plus tard » répond aux règles de la fiscalité fédérale. Vous serez taxé non pas sur les loyers perçus, mais sur le revenu cadastral indexé diminué d’un abattement forfaitaire de 40 % du revenu cadastral.

Le second bien sera donc repris aux codes 1106/2106 de votre déclaration fiscale et ce, peu importe l’origine ou les motivations de cette acquisition.

Un texte de Joëlle Teuwen, Manager-Advisory-Tax, BDO Conseils fiscaux

Publié 28-06-2017

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