Une taxation TVA optionnelle de la location immobilière professionnelle à partir du 1er janvier 2019

Publié 12-11-2018

Introduction

A partir du 1er janvier 2019, le loueur et le preneur peuvent choisir conjointement de soumettre à la TVA un contrat de location de biens immobiliers à usage professionnel.

Dès cette date, il y aura également une taxation TVA obligatoire de la location de courte durée (pas plus de six mois) de biens immobiliers.

Ces nouvelles mesures figurent dans une loi du 14 octobre 2018.

Cette loi insère dans le Code de la TVA, d’une part, les règles concernant cette taxation optionnelle de la location immobilière professionnelle et, d’autre part, celles applicables à la taxation obligatoire de la location immobilière de courte durée.

Et elle modifie l’AR n° 20 TVA (taux) afin de rendre applicable à certaines locations de biens immeubles à caractère essentiellement social les taux réduits de TVA déjà applicables en matière de location-financement ou de leasing immobilier de ces biens immeubles.

Taxation optionnelle de la location immobilière professionnelle

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La règle de base reste, conformément à la directive TVA, que la location d’un bien immobilier (par exemple un sol, un espace de bureaux ou une usine) est en principe exemptée de TVA.

A partir du 1er janvier 2019, les parties (loueur et preneur) pourront néanmoins choisir, sous certaines conditions, d’assujettir à la TVA la location de biens immobiliers utilisés à des fins professionnelles (régime de TVA optionnel).
Cela signifie alors concrètement, d’une part, que le loueur devra porter en compte la TVA dans le prix de location et, d’autre part, qu’il pourra porter en déduction la TVA sur les travaux réalisés (frais de construction). Le preneur pourra déduire la TVA sur le loyer.

La taxation TVA optionnelle répond à six conditions :

  • La taxation TVA optionnelle vaut uniquement pour les bâtiments et les fractions de bâtiments. La location d’un sol est donc exclue du champ d’application de la taxation optionnelle. Néanmoins, si un bâtiment est mis en location en même temps que le sol y attenant, la taxation TVA optionnelle s’appliquera également au sol y attenant.
  • Les nouvelles règles ne seront d’application que si le preneur est lui-même assujetti à la TVA (donc uniquement dans un contexte B2B – business to business) et que si le bien est utilisé uniquement à des fins liées à son activité économique.
  • Tant le loueur que le preneur doivent opter pour l’assujettissement de la location du bien à la TVA. Les deux parties doivent donc être d’accord.
  • Le régime de TVA optionnel s’applique uniquement aux nouvelles constructions ou aux travaux de rénovation profonde entamés à partir du 1er octobre 2018.
  • Si le preneur n’a pas entièrement le droit de déduire la TVA et qu’il est lié au loueur sur la base d’une liste limitative de liens personnels, financiers ou organisationnels, le loyer porté en compte doit être conforme au prix du marché.
  • Un délai de révision de 25 ans (au lieu du délai usuel de 15 ans) est d’application lorsque le bâtiment, lors de sa mise en service ou dans le courant des quinze premières années, est affecté à une location taxée de manière optionnelle.

 

Taxation TVA obligatoire de la location immobilière de courte durée

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A partir du 1er janvier 2019, la location immobilière de courte durée (pas plus de six mois) sera elle aussi assujettie à la TVA. Il s’agit en l’occurrence de la location de salles des fêtes, d’espaces d’exposition et de séminaires, de salles de congrès, etc., et ce tant au niveau B2B (business to business) que B2C (business to consumer).

Plusieurs exceptions s’appliquent en ce qui concerne cette taxation TVA obligatoire.

Ainsi, les locations de courte durée de biens immeubles à des fins de logement, qu’il soit privé, à titre principal ou comme résidence secondaire, de loisirs, destiné aux étudiants ou à des fins professionnelles dans le cadre, par exemple, de l’organisation par une entreprise d’un séjour offert aux membres de son personnel, restent exemptées.

Une exemption est également prévue pour les preneurs suivants :

  • les personnes physiques qui ne consacrent pas le bien immeuble à leurs activités économiques,
  • les organisations sans but lucratif, et
  • certaines organisations dont les activités socioculturelles sont exemptées de TVA.

 

Restent ainsi par exemple exemptées de TVA : la location d’une salle pour l’organisation d’une fête de famille ou pour la réunion annuelle d’une association de copropriétaires, la location de locaux à des mouvements de jeunesse et la location de salles des fêtes à des associations étudiantes exemptées.

 

Taux réduits de TVA pour certaines locations de biens immeubles

Actuellement, dans différentes rubriques des tableaux A et B de l’annexe de l’AR n° 20 TVA, les services de location-financement d’immeubles ou leasing immobilier sont soumis à un taux réduit de TVA.
Cela concerne tant le tableau A pour l’application du taux réduit de 6% (rubriques XXXII, XXXIII, XXXVI et XL) que le tableau B pour l’application du taux réduit de 12% (rubriques X et XI).

En vue de ne plus seulement soumettre à un taux réduit de TVA le leasing immobilier ou la location-financement d’immeubles, mais plus largement tous les services de location immobilière qui sont taxés à partir du 1er janvier 2019 en vertu de l’article 44, § 3, 2°, b) et d) (nouveau), du Code de la TVA, la loi du 14 octobre modifie les rubriques précitées de l’annexe de l’AR n° 20 TVA (taux).

Sont visés, les bâtiments ou fractions de bâtiments destinés :

  • au logement privé pour handicapés (rubrique XXXII du tableau A),
  • aux établissements pour handicapés (rubrique XXXIII du tableau A),
  • aux bâtiments destinés à l’enseignement et à l’encadrement des élèves (rubrique XL du tableau A), et
  • au logement dans le cadre de la politique sociale (rubriques XXXVI du tableau A et rubriques X et XI du tableau B).

 

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