Régime optionnel de la TVA pour la location immobilière

Nouveautés et précisions

Le gouvernement travaille sur l’instauration d’un régime optionnel de TVA pour la location immobilière, ce n’est pas un secret. Un projet de loi en ce sens vient d’être soumis à la Chambre (Doc. Parl. Chambre 2017-18, n° 54-3254/001) et présente un certain nombre de modifications. 

 

 

Nouveautés et précisions

  • Les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er janvier 2019 et non plus le 1er octobre 2018.

  • La date du 1er octobre 2018 reste toutefois déterminante pour savoir si un bâtiment entre en considération pour être loué avec application optionnelle de la TVA. Le nouveau régime optionnel ne sera en effet d’application que sur les bâtiments neufs ou rénovés en profondeur pour lesquels la TVA grevant les opérations qui concourent à leur construction ou à leur rénovation fondamentale est exigible pour la première fois au plus tôt le 1er octobre 2018. Le projet de loi précise également que seuls les frais de construction matériels proprement dits (travaux immobiliers) doivent entrer en considération. Il ne faut donc pas tenir compte des travaux de démolition, des travaux relatifs au sol et des prestations de services de nature intellectuelle ou immatérielle.
  • Concernant les emplacements d’entreposage, il est précisé que [1]:

  • un emplacement d’entreposage se définit comme un bâtiment qui est utilisé principalement, c’est-à-dire à plus de 50 % en termes de surface ou de volume, pour l’entreposage de biens. La partie de l’emplacement qui n’est pas affectée à l’entreposage de marchandises ne peut, en outre, être utilisée comme espace de vente pour plus de 10 % de l’emplacement pris dans son ensemble.

  • Dans le cas de nouveaux contrats, il sera possible d’opter pour un assujettissement à la TVA à partir du 1er janvier 2019. La taxation obligatoire des emplacements d’entreposage n’est plus d’application dans un contexte B2B.

  • Dans le cas des contrats d’entreposage en cours qui sont déjà soumis à la TVA, rien ne change. Ils restent soumis à la TVA jusqu’à expiration de la durée contractuelle. Au terme du contrat, les parties devront expressément opter pour la taxation TVA. Les contrats d’entreposage en cours qui n’étaient pas taxés précédemment (plus de 10 % de l’emplacement d’entreposage loué étaient utilisés comme bureau, par exemple) peuvent être soumis à la TVA à partir du 1er janvier 2019, à condition que l’option soit exercée et à condition, bien entendu, que le bâtiment réponde aux conditions assouplies pour être qualifié d’emplacement d’entreposage. Il faudra vérifier, le cas échéant, dans quelle mesure une révision positive de la TVA peut être opérée dans le chef du loueur.

  • L’option pour la taxation doit être exercée expressément et conjointement par le loueur et le preneur. Il est admis qu’une déclaration pro fisco spécifique dans le contrat de bail, confirmant la volonté des parties d’exercer l’option, suffira à démontrer, aux yeux de l’administration, que cette option a bel et bien été exercée conjointement par le loueur et le preneur.

  • En ce qui concerne la révision TVA, il est précisé que :

  • le délai de révision reste de 25 ans (contrairement à l’avis du Conseil d’État), à condition que le bâtiment soit loué lors de la mise en service ou, le cas échéant, au cours des 15 premières années sous le régime de la taxation optionnelle à la TVA. Si la location avec application optionnelle de la TVA n’a lieu qu’après les 15 premières années, la déduction de la TVA est définitivement rejetée et le délai de révision ne peut être prolongé jusqu’à 25 ans.

  • tout porte à croire qu’une évaluation de ce délai de révision prolongé devra intervenir sur une base annuelle et non pas sur une base mensuelle, ce qui ne figurait pas dans l’avant-projet.

  • une solution doit également être développée dans le cas de la vente d’un bâtiment qui est loué avec application optionnelle de la TVA, pour être ensuite loué avec TVA par le nouveau propriétaire. Pour garantir la neutralité de la TVA dans ce type de cas, aucune révision de la TVA ne devra intervenir dans le chef du vendeur, par analogie avec l’application de l’article 11 du CTVA. Un régime détaillé sera élaboré dans l’Arrêté royal n° 3.

  • Nous savions déjà qu’une taxation obligatoire à la TVA serait introduite pour les locations de courte durée (dans un contexte B2B et dans un contexte B2C), c’est-à-dire les locations ne dépassant pas 6 mois. Cette taxation obligatoire à la TVA n’est pas d’application (notamment) sur la location de biens immobiliers à des « fins de logement ». Il est à présent précisé qu’outre les logements privés au sens strict (à titre principal ou comme résidence secondaire), les logements de loisirs, par exemple, ou les logements destinés aux étudiants ne sont pas pris en considération.

 

Un texte de Samir HAOUARI et Thomas VAN BEVEREN publié dans La lettre TVA.

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