Extension du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction

Publié 11-01-2021

Le Conseil des ministres est parvenu à un accord sur l'extension du taux de TVA de 6 % pour la démolition et la reconstruction. Le régime actuel prévoit que le taux réduit de TVA ne peut s'appliquer que dans certains centres urbains. Ce régime ne sera pas modifié, mais il sera complété par trois nouvelles mesures, qui s'appliqueront temporairement sur l'ensemble du territoire belge. Ces mesures temporaires devraient apporter une bouffée d'oxygène au secteur immobilier et aux ménages pendant la crise actuelle. Les textes légaux n'ont pas encore été officiellement publiés.

Le régime existant

Le taux réduit de TVA pour la démolition et la reconstruction, qui est prévu dans la rubrique XXXVII du tableau A de l'annexe à l'arrêté royal n° 20, avait été instauré initialement comme incitant fiscal pour lutter contre les chancres urbains dans les grandes villes. L'incitant fiscal était limité aux grandes villes qui, en raison de leur densité de population, sont touchées par des fléaux urbains comme l'abandon, le délabrement et la déclaration d'inhabitabilité. Le régime que nous connaissons aujourd'hui pour la démolition et la reconstruction est avant tout limité territorialement à trente-deux villes et communes fusionnées de ces villes. La construction d'un immeuble n'entre en considération pour l'application de ce taux réduit de TVA qu'à la condition qu'il s'agisse de la reconstruction d'une habitation ou d'un appartement et que le maître de l'ouvrage ait procédé lui-même ou ait fait procéder à la démolition de l'immeuble sur la parcelle concernée en vue de et préalablement à cette reconstruction.

À cet égard, le fait qu'avant la démolition, cet immeuble ait ou non été une habitation privée est sans importance. Ce qui importe en revanche pour l'application de ce taux réduit de TVA, c'est le fait que l'immeuble qui est démoli soit un bien immeuble par nature, qu'il ait une taille significative et qu'il ait été érigé pour durer. L'administration accepte que l'habitation ou l'immeuble à appartements nouvellement construit ne doive pas se trouver exactement au même endroit que l'immeuble démoli. Enfin, il y a encore un certain nombre de conditions formelles à remplir (comme l'introduction de déclarations, l'indication de mentions sur les factures, etc.). Ce régime existant reste d'application sans aucun changement et aux mêmes conditions.

Des régimes temporaires avec des dispositions transitoires

Les nouvelles règles s'appliqueront du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2022. Pour pouvoir appliquer le taux réduit, la TVA devra devenir exigible pendant cette période. Des mesures transitoires seront toutefois prévues. Pour les projets en cours dans le cadre desquels la TVA sera déjà devenue exigible avant le 1er janvier 2021, le taux réduit pourra être appliqué sur les factures émises entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022. Dans ce cas, une déclaration préalable devra toutefois être introduite et ce, au plus tard le 31 mars 2021.

De plus, pour toutes les demandes de permis d'environnement introduites après le 1er juillet 2022, le taux réduit ne s'appliquera que sur 25 % du montant total et ce, pour éviter des reports importants et soudains dans la facturation.

Cas d'application 1 : l'habitation unique et propre du maître d'ouvrage

Tout d'abord, le taux réduit pourra s'appliquer lorsqu'une habitation ou un appartement situé en Belgique est démoli et ensuite reconstruit au profit d'un maître d'ouvrage – personne physique. Le maître d'ouvrage doit ensuite utiliser l'habitation reconstruite comme habitation unique et propre et ne peut bénéficier de l'avantage que s'il y élit domicile (sans délai). Il en résulte, par exemple, que les sociétés ne peuvent pas bénéficier de cette première mesure.

La mesure prévoit en outre des restrictions concernant la superficie habitable de l'habitation ou de l'appartement reconstruit. En effet, cette surface ne peut pas dépasser 200 m2. Les modalités concrètes du calcul de cette superficie seront détaillées dans un arrêté d'exécution. Comme précisé ci-dessus, la TVA doit être exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022, et au plus tard le 31 décembre de l'année de la mise en service de l'habitation. La mesure exige en outre que le maître d'ouvrage occupe l'habitation reconstruite, comme habitation unique et propre, pendant au moins cinq années (suivant celle de la mise en service). S'il ne respecte pas ce délai, le maître d'ouvrage est tenu de restituer l'avantage en matière de TVA pour l'année en cours et années restant à courir, à concurrence d'un cinquième par année.

Il convient d'observer que les conditions détaillées ci-dessus pour le taux réduit ne s'appliqueront pas pour les centres urbains où le taux réduit existait déjà. Dans ce cas, le régime existant ne changera pas.

Cas d'application 2 : la location à long terme dans le cadre de la politique sociale

Le taux réduit de 6 % pourra également s'appliquer si l'habitation démolie puis reconstruite est ensuite utilisée dans le cadre de la politique sociale. Il s'agit plus concrètement d'habitations données en location à une agence immobilière sociale par le maître d'ouvrage, ou données en location dans le cadre d'un mandat de gestion accordé par le maître d'ouvrage à une agence immobilière sociale. Dans ce cas, la limitation de la superficie qui a été évoquée ci-dessus ne s'appliquera pas et il semble également qu'il n'y aura aucune restriction concernant la qualité du maître d'ouvrage.
Dans ce cas-ci aussi, la TVA devra être exigible entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022, et au plus tard le 31 décembre de l'année de la mise en service de l'habitation. Enfin, pour pouvoir bénéficier « définitivement » du taux réduit, le maître d'ouvrage devra mettre les habitations à disposition d'une agence immobilière sociale pour une période d'au moins quinze ans.

Cas d'application 3 : la vente d'habitations après la démolition d'un immeuble existant

Le taux réduit de 6 % s'appliquera également sur les ventes d'habitations/appartements reconstruit(e)s (et du terrain attenant). Les conditions exposées pour le premier cas d'application sont reprises si l'habitation est utilisée par l'acheteur comme habitation unique et propre. Dans ce cas, l'acheteur doit donc être une personne physique qui se domicilie là où l'habitation en question est située. Les conditions relatives à la limitation de la superficie de l'habitation et au délai de cinq ans doivent également être respectées.

La réduction temporaire du taux de TVA s'appliquera également lors de la vente d'une habitation ou d'un appartement reconstruit à un acheteur qui donnera cet immeuble en location dans le cadre de la politique sociale (cf. cas d'application 2 ci-dessus). Dans ce cas, le taux réduit de TVA ne sera accordé que si la condition relative au délai de quinze ans est respectée. Encore une fois, la TVA devra être exigible à la livraison, entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2022.

Conclusion

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